精细化房贷融资监管体系夯实“房住不炒”
每经特约评论员 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，针对信贷资金违规流入楼市、购房者违规加杠杆的现象，广州、深圳、上海等热点城市正在掀起一场力度空前的围剿和肃清。通过银行自查、监督检查、违规处罚等地毯式的整治，在重塑财经纪律、规范金融秩序的同时，针对近期出现的中介对接、一条龙服务等资金违规流入楼市的新现象、新模式，建立精细化的监管举措，严堵披着实体外衣的中小微贷款进入楼市，严打首付款融资，将“房住不炒”、控制杠杆率和纾困中小微有机结合。
事实上，对于实体资金违规流入楼市，购房者违规加杠杆，既有的金融监管有明确的政策体系。除了传统的“三查”（贷前调查、贷中审查、贷后检查）外，还有各类别贷款的监管机制。比如，对实体企业贷款的合规性，银行要开展交易背景调查、经营实体调查和“受托支付”（贷款直接支付给贷款申请人的交易对手）等。对成立不到半年的企业和过户不到半年的房屋，不允许申请经营贷，打击空壳公司套贷。这些举措的目的是，确保资金投放与用途相符。
经营贷、消费贷流入楼市
对购房者违规加杠杆，既有差别化的住房信贷政策制约，也有对于首付款资金来源的审查。比如，首付款只能来源于购房者或直系亲属的存款、理财等，不得利用消费贷、信用贷（包括信用卡）、过桥融资、经营贷等。但是，既有的监管体系，已不适应当前住房市场、金融市场的变化。
首先，2019年我国建立了新的贷款“定价锚”，即纾困中小微和实体经济的1年期LPR，针对地产融资的5年期LPR，并且1年期LPR第一次趋势性地低于5年期的LPR。由此，产生利率套利的内在激励。同时疫情后，银行有纾困中小微的贷款任务（2020年五大行中小微贷增长不低于30%），加上楼市回升，地产抵押物“天然安全”、中小微贷款“天然风险”的顽固认识，部分银行对资金是否流向楼市，并无监管动力。这样既满足了中小微贷款投放的任务，又保障了贷款安全、银行收益。而且，有的银行创设“气球贷”“接力贷”“循环贷”等，将期限本只有1年的消费贷、经营贷延至10年以上，迎合地产贷款融资。
其次，近年来资金中介大行其道，特别是2018年以后P2P、互联网金融等受到整治后，房产中介、房屋管家、投资公司、理财和小贷公司等，如雨后春笋般活跃起来，并开始转向地产领域，充当银行和投资者、购房者之间的融资中介。同时，互联网移动终端普及，融资信息扩散和匹配通过微信小程序、微信群、线下活动（比如各式各样的投融资讲座）等完成，银行、房产中介、小贷公司、购房者均参与其中，导致交易极其隐蔽，监管难度加大。
再次，2020年下半年以后，部分区域房地产市场快速回升，热点城市再次启动新房价格引导政策。但是，70城房价指数显示，一线城市二季度、三季度、四季度二手房价指数同比分别上涨2.4%、5.2%和7.4%，2021年2月份涨幅达到10.8%。由此，2020年包括沪深、杭州等在内的热点城市，出现了史无前例的一二手房“价格倒挂”，也助推了愈演愈烈的“打新套利”，投资客积极参与，对融资的需求不断增加，也助长了资金违规进入楼市。
因此，2020年第一次出现了经营贷、消费贷流入楼市案例增加的情况。广东银监局近期排查，发现违规流入楼市的贷款金额2.77亿元、920户；深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。
根据今年政府工作报告，2021年大型商业银行普惠小微企业贷款将增长30%以上。目前看，资金违规流入楼市的现象并未大面积发生，但为了确保资金能进到中小微企业，就必须要阻止势头的蔓延。
完善既有监管体系
从近期深圳、上海、广州的监管举措来看，可谓是标本兼治，既通过自查督察、抽贷和处罚，严打违规融资和银行放贷，也完善既有的监管体系。
一是明晰首付款来源的监管机制，比如广州监管要求，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水，对于半年以内的转入的资金，无论来源于借款人还是直系亲属，均需要追踪资金链条，明确核实为合理收入所得（存款、理财、保险余额、股票余额等），而非借贷、垫资过桥、他人借名贷款，才能获得准入。另外，提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。
二是总结典型案例，严打内外结合的套利。比如，深圳各类资金中介比较多，监管机构总结了三类套利行为，包括银行员工诱导借款人使用经营贷，银行通过微信号与小贷公司合作套取资金，经纪公司提供购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。基于此，建立营销展业新规范、整治银行微信号、推进穿透式资金监管等。
三是针对自查发现的问题，重塑地产贷款监管体系。比如，上海明确房屋主体结构未封顶前（商用房竣工验备前），不得发放个人住房贷款、抵押贷款；严格排查首付款资金来源，发现非自有资金的一律退单；存量贷款开展贷后审查，严格落实资金用途材料证明或印证力等要求。2020年，热点城市房价上涨，与实体经济基本面（经济增长、居民可支配收入、住房租金）有所背离，其中有资金违规流入楼市、首付融资等违规加杠杆的情形。建立精细化的监管举措，严肃差别化的信贷政策，楼市过度繁荣现象将被控制，商品住房市场也将趋于平稳。
