房地产暴利时代远去：不过度悲观 亦无须过度乐观

　　导读：2019年，在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求限制政策有望出现松动，总体依然会体现”房住不炒“，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

　　自1998年启动房改以来，中国房地产市场已经发展20年。20岁，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年华，但房地产却已步入下半场。房地产市场整体表现出发展不平衡、不充分，高房价争议不断。

　　作为影响中国经济发展的重要支柱之一， 20年间，房地产市场曾高歌猛进，也曾曲折向前。回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。1999年-2014年间，我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。2014年-2018年，短短四年间，房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。从全国一盘棋到“因城施策”，而在历经频次最高力度最强调控年份之后，在2018年末，已经至少有十余城市蠢蠢欲动，发布“微松”调控措施。

　　暴利时代无疑已经远去，摆在行业面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而历史总是轮回，对于整个房地产市场而言，建立健全长效机制显然迫在眉睫。

　　450次调控措施

　　2018年依然是明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，重视“租购并举”、“房住不炒”长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题；同时注重边调边打，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。在“因城施策”大方针指导之下，截止到目前，2018年全国累计出台450次调控措施，调控频次刷新历史调控纪录。

　　房价则在上下半年呈现泾渭分明的格局，7月，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”转为“下跌”。

　　根据中国指数研究院监测显示，今年以来，百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。

　　在2018年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化：9月，中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11月，中指百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。

　　市场的实质降温发生在2018年三季度。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。

　　市场降温也体现在土地市场以及融资难。数据显示，前三季度全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗，并且9-11月25家龙头房企拿地连续3个月低于千亿 。同时房企的“融资难”在2018年体现得更为明显，除了对银行本身加强住房信贷管理、提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行也同步加强管理，房企整体的融资难度普遍偏高。

　　“调控年”亦是市场洗牌之年。这一年，中小房企生存困境愈发凸显，而大中型房企则借机加大市场占有率。从房企来看，规模化趋势在加快，不少中型房企都已经突破千亿大关，2018年前11个月，过千亿门槛的房企数量已达26家，而2017年全年流水金额过千亿的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的销售良机，今年上半年房企的商品房销售面积同比增长3.3%，其中住宅销售面积同比增长了14.8%，其中大中型房企上半年销量的同比快速幅度普遍高于平均值。