房地产行业转向存量盘活市场 资产管理运营时代来临

　　 “在增量里面才迷茫，进入存量之后，没有迷茫。我们有很多的机会，代表着未来。”近日，在由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合举办的“2018第三届中国不动产资产管理峰会”上，与会嘉宾对当下“不确定性”的经济环境下，共同探讨了怎样整合行业先驱力量，总结过往经验，探索不动产资管未来路径等话题。

　　 平安证券首席经济学家张明表示，2019年房地产投资将温和回落，一、二线城市楼市政策放松可能性不大，而三四线城市政策即使放松，对整体投资增速影响不大。房地产通常3年左右的周期将被拉长。

　　 未来的房地产市场，传统的商品房类型发展已经过头，但是有一些新的房地产概念，像养老地产、旅游文化地产等发展方向会涌现出来。比如阿那亚，在黄金海岸一个旅游和文化地产创新的项目，这种楼盘会吸引投资。

　　 中国的房地产市场到了盘活存量的时代，过去主要是靠房地产买卖的溢价，未来可能会靠房地产投资收益。未来一方面房地产金融产品会大行其道，像REITs；另一方面，地产资管会成为非常重要的行业，地产资管会成为未来中国资金期限相对比较长的资本，比如保险公司、社保基金、商业银行中他们不能错过的重要投资类别。

　　 大悦城地产总经理周鹏认为，商业地产智能化，大消费去物质化是行业发展趋势。他表示，在过去的一年，无论是办公还是商业，都是最难的一年。大悦城一直追求比较稳健的发展，但过去的一年也开了四个场，其中有三个都是在大资管计划里面，也涉及到一些更新，都是资管性质的。

　　 而在写字楼的城市存量更新，包括产业园，在全要素层面上都得到了极大的支持，无论是资本上还是政府层面。今天说到房地产行业很缺钱，对于运营来说，我们觉得最缺根本不是钱，很多机构可以一起合作，但我们最缺的是团队。

　　 过去的发展主要是在效率的提升上，在速度的提升上的转变。未来一定是在产品本身，在运营本身，在商业模式本身，未来的发展一定是这样的。

　　 周鹏分析未来商业地产行业的发展三大趋势：全面进入智能化时代，大消费进入去物质化，商业资产进入深度洗牌。消费者需求从物质消费转向精神消费，从功能消费转向情感消费，从大众消费转向文化消费。

　　 他认为商业地产同样有三大行业痛点：前端数据采集与实际应用脱钩；消费动力缺乏场景刺激；资产流动缺少资本支持，资产无法对资本形成有效吸引。大悦城的核心经营模式是：功能上讨好消费者，需求上迎合消费者，审美上教育消费者。在线上电商已满足消费者日常生活需求的情况下，线下购物中心必须变成“秀场”，用策展思维回应个性化需求。

　　 远洋资本副总经理周岳表示，着重关注增值型与机会型投资机会，并挖掘不良资产中的投资机会。

　　 在他看来，未来，远洋资本在地产投资方面的策略将围绕三个要点展开：第一、着重关注增值型与机会型投资机会。地产的投资策略可分为四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。远洋资本采取增值型/机会型策略，重点投资城市更新、存量物业改造类项目。中国房地产市场已进入“存量时代”，在可预见的未来几年，一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段将鲜有土地、新造写字楼和酒店式公寓入市。据此我们认为，位于核心区域城市更新类及存量物业的改造提升是具有可挖掘性和盈利空间的优质投资机会。

　　 第二、关注并挖掘不良资产中的投资机会。不良资产与地产行业的运行周期是全然相反的：地产行业是典型的顺周期发展，而不良资产则是逆周期。在当前经济周期下行的大环境之下，前端介入以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的，在市场“翻转”时，再通过运营方式处置资产回笼资金的操盘模式已得到市场验证。我们预计，到2020年，不良资产行业的市场规模可达到6万亿元。但需要强调的是：由于不良资产的交易结构复杂、业态改造升级处理难度大；项目持有周期长、退出风险高，市场的准入门槛也比较高，机构须结合自身特点谨慎评估风险。

　　 第三、轻重并举、双管齐下。远洋资本独特的另类投资管理业务模式使得重资产端——地产投资与轻资产端——股权投资可实现有效协同。举例来说：物流公司无一例外都有长期租赁仓储设施的需求。远洋资本通过PE股权投资方式在冷链、零担、城配运、冷库等细分领域投资了众多行业领军企业。通过这种“轻资产”布局方式，我们可以锚定租户（被投企业），再依托自身在重资产端的优势与属性帮助被投企业获取物流用地并提供长期回租的附加增值服务。与物流地产投资逻辑类似，远洋资本也在关注长租公寓、教育地产、以及医疗地产等领域内创新性的投资机会。

　　 多位与会嘉宾认为，2019年，中国经济运行将有更好的发展，不动产资管行业也必将更加规范化和质量化。