“京城地产一哥”冲千亿后 向“城市复兴官”转型

　　“一部首开史，半座北京城”。这是北京首都开发控股（集团）（以下简称首开）公开打出的广告语。自成立三十余年以来，这家隶属于北京市国资委直属房地产上市公司累计开发面积已经超过5000万平方米，并在北京业内被冠名为“京城地产一哥”。

　　伴随北京城镇化高速发展，首开销售规模在近年来也实现了高速扩张。12月19日，首开集团董事长潘利群在其品牌发布会上用“逆势突围”来形容今年的首开，并提出首开首次迈入千亿房企的行列。

　　在千亿房企军团迅速扩容的时代，这位京城“房地产一哥”的晋升显得有些不易。随着北京城市建设进入减量时代，首开是继续狂奔还是转型？这是一家房企的命题，也是北京市城市建设的命题。

　　千亿首开

　　截止到目前，首开是唯一一家晋升千亿军团的地方国企。

　　中国房地产业协会官方公布的2018年1月至11月份中国房地产企业销售TOP100排名榜单显示，1-11月，共有25家房地产企业销售额达到千亿，其中包括碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、华润置地、龙湖集团、世茂房地产、招商蛇口、绿城中国、阳光城、金地集团、旭辉集团、华夏幸福、中南置地、富力地产、正荣集团、泰禾集团、中国金茂、融信集团、金科集团及中梁控股。可以看出，这些房企基本为央企或民营企业。

　　作为北京市一家国有企业，首开最大的优势无疑在北京。与其他千亿军团房企不同的是，北京房地产市场对首开业绩的贡献率基本占到一半。回顾其近年来业绩不难发现，多年深耕北京、获得大量土地储备的首开一直是北京房企销售额TOP10榜单的常客。

　　仅从销售额增长情况来看，首开的高速扩张发生在2015年。这一年，北京楼市回暖，首开积极推盘，销售额出现爆发性增长，甚至取代北京万科成为当年北京楼市销售冠军，并且蝉联销冠至今。也就在当年7月，潘利群上任首开集团董事长。彼时，首开一改谨慎路线，大举攻城略地。

　　21世纪经济报道记者查阅了首开自2013年以来的年报。年报显示，2013年、2014年，首开销售额分别为185.8亿元、205.91亿元，但在2015年，首开销售额达到327.56亿元。随后便开启高速扩张路径。同时，首开也持续与其他房企展开合作。

　　一个有趣的现象是，在愈发寸土寸金的北京，拥有得天独厚拿地优势的首开有着强大的“朋友圈”。在上述品牌发布会上，首开向外界展示了精心准备的VCR。在VCR中，多名房企高管动情讲述与首开集团的渊源。台下坐满了西装革履的同行，他们也有不少是来自保利、龙湖、华润、金地等国内知名地产企业的高层。同时，他们也是近几年来首开合作拿地的主要合作伙伴。这是在其他房企品牌发布会上难得一见的场景。

　　相同的场景也曾出现在去年首开北京公司品牌发布会上。保利地产、万科集团、住总集团、华润置地、龙湖地产等知名地产企业高层皆应邀出席，被称为2017年度北京地产界的最大的“盛筵”。

　　但与发布会的热闹相比，北京楼市此时寒流涌动。伴随楼市调控频频加码，北京楼市明显降温。此外，限竞房和共有产权房政策的大力推行对北京房企发展造成严峻考验。再加之房企融资成本上升，资金面得不到缓解，土地流拍现象也有所加剧。

　　楼市寒流之下，国资背景房企展现了强大的竞争力。比如，在高价地竞拍市场中，就频频出现国资房企身影。据中原地产统计，至今年9月中旬，全国50宗高价住宅地块中，国资背景占比达67.3%；非国企房企占比32.7%。而成交价超过45亿元的21幅住宅地块，全部由国资或有国资入股的房企获得。

　　不缺朋友的国企首开，拥有着令其他房企羡慕的拿地优势、融资优势、良好的政府资源和众多土地储备资源。这或许是首开面对北京寒冬依然有“温暖全城”的底气，同时也是其他房企愿意与之联手合作的原因。

　　公开数据显示，2017年，首开在北京土地市场上获得土地储备17宗，全部以合作拿地方式取得。公开资料显示，其合作项目中，首开权益比例大多在25%—50%之间。

　　高速扩张隐忧

　　高处不胜寒。千亿之后，不少房企面临的是增速放缓甚至衰退。随着北京城镇化进入尾声，如果遵循旧路，首开无疑将面临高速扩张后的隐忧。

　　21世纪经济报道记者查阅年报发现，2017年，首开股份实现合约销售金额692亿元，同比增长9.6%；全年实现签约面积295.04万平方米，同比下降0.64%。2016年，首开“签约面积296.93万平方米，同比上升41.35%；签约金额631.03亿元，同比上升92.65%”。可以看出，2017年开始，首开规模增速明显放缓。

　　克而瑞一项研究报告显示，虽然首开四年销售金额（2014-2017）平均复合增长率达43%，但2017年增速只有不足10%。在《2017年中国房企销售排行榜TOP200》中，首开也从2016年第20名左右跌至2017年的30名上下。而根据中原地产统计，2017年41家上市房企合计销售额高达43782亿，平均增速同比上涨50%。从业绩排名前10名的房企来看，碧桂园、万科、恒大、融创、保利在2017年的销售业绩增长率分别为73%、45%、34%、140%、47%。

　　另外，首开在北京房地产市场的霸主地位也受到冲击。根据克而瑞数据发布的《2017年北京房企销售额排行》显示，2017年，首开以全年255.3亿元销售额位居第一，泰禾以全年239.7亿元销售额紧随其后，之后则是226.2亿成交金额的万科。但在权益销售额榜单中，北京市住建委数据显示，泰禾以153.2亿元的权益销售额位居榜首。

　　进入2018年，虽然首开成功迈入千亿房企行列，但其业绩曾一度让外界“捏了把汗”。数据显示，首开2018年1-4月签约金额只有174.5亿元，同比下降34%，只完成全年销售目标的17%；首开半年报显示，首开中期合约销售额为308亿元，同比下降19.63%，仅完成年度销售目标的30.8%。

　　首开业绩增速放缓与其业务布局不无关系。与其他房企不同，21世纪经济报道记者查阅首开年报发现，在拓展城市方面，首开表现较为谨慎，城市布局集中在一二线。而这些城市均是近年来房地产调控严控区。另外，随着北京进入“减量开发”时代，北京区域业绩占比过高也影响其增长曲线。年报显示，2013年-2014年，在首开业绩版图中，北京地区业绩贡献高达60%以上；2015年开始，京外地区贡献比例在首开业绩报表中逐渐上升，但也只占到50%。

　　2016年，首开积极向全国扩张，新增项目14个，北京仅获取1个项目。2016年年报显示，2016年全年公司实现营业收入298.83亿元，同比增长26.53%，京外项目的营收占比已升至一半；2017年，首开再次将重心回到京内。2017年，首开在半年报中指出，“公司凭借在北京市场的历史和地位，始终坚持立足北京、服务首都的主导思想。公司京内项目始终是结算收入的最重要组成部分。公司持续通过各种形式新增北京区域土地储备。深耕北京市场，成为公司未来利润的保障。”同年，首开年报显示，2017年首开有27个新增土地，其中北京获取16个，项目计容建筑面积255.98万平方米，占新增建面的64%。而京外区域，首开在如杭州、厦门、天津等强二线城市获取11个，项目计容建筑面积达143.72万平方米，占新增建面的36%。

　　受人口疏解以及调控的多重影响，自2016年9月开始，北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。在政策严格限定之下，此类项目利润率非常低，且同质化供应背后，房企面临巨大的去化压力。

　　与其他同规模房企相比，首开盈利能力也有着一定差距。克而瑞研究指出，2017年，远洋、富力、世茂等同规模房企，其净利率一般在14%以上，而首开净利率只有10%。2018年，首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群曾在接受相关媒体采访时表示，2017年，首开承担了近300亿元投资额的300万平方米棚改业务，首开还承接了北京最多的自住型商品房和共有产权房项目。

　　转型“城市复兴官”

　　12月12日，国家发展改革委发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。首开也在受益房企之列。

　　2018年年初，在北京市政府提出的2018年8方面重点工作中，多项工作与城市治理有关。其中，第一项重点工作就是全面实施城市总体规划，优化提升“四个中心”功能。此外，北京城市新总规规定，2018年北京将完成全市建设用地年度减量30平方公里以上的目标，这意味着北京的发展将进入一个全新的“减量建设”时代，“疏解整治促提升”成为政府关注的重点。

　　该背景之下，首开早就开启转型之路。在上述发布会上，首开又一次提出了“城市复兴官”的战略转型。事实上，围绕“城市复兴官”，首开近几年动作不断，并探索形成了城市复兴的五大举措：涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台。

　　2018年5月，公告显示，首开拟以10.9亿元收购北京首开中晟置业有限责任公司100%股权。中晟置业以保障房建设、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。公告解释此次收购“为积极适应房地产市场变化，多渠道获取开发项目，实现公司深入推进棚改业务，努力增加公司在京棚改项目资源的战略目标” 。

　　2016年，首开集团“X+SPACE协同创新空间”三元桥项目落地，进军协同办公；2016年7月，首开集团联合养老行业知名品牌北京寸草关爱管理咨询有限公司、北京福睿科技有限公司合作成立了北京首开寸草养老服务有限公司；2017年6月2日，全国首个复合介护型养老设施示范项目、首开寸草公司打造的第一家养老院正式启幕。首开倡导融合式养老模式。与传统养老模式相比，项目将社区养老、机构养老、居家养老整合在一起。2018年，首开寸草亚运村院、寸草春晖学院路院、寸草春晖双合院、首开寸草西钓鱼台院、寸草春晖望京院等其他分院分别开业。

　　潘利群表示，首开按照北京市政府“疏解整治促提升”专项行动部署，以棚改旧改为抓手，在海淀区八宝庄环境整治项目上，开创了海淀区重点地区改造的标杆项目；通过落实市属国企精准帮扶低收入“一企一村”部署，承担起对怀柔区宝山镇西帽山村低收入农户的精准帮扶；加速布局养老产业，打造“首开寸草”融合式养老品牌；积极投身“绿金”战略，在体育场馆、商用物业、住宅等所有建筑类型上，做到高标准、高层次绿色建筑全覆盖；推动城市由增量发展转向减量发展，由粗放型发展转向高质量发展，全面提升城市品质和服务水平。

　　据首开股份副总经理田萌介绍，截至目前，首开北京已全面完成2018年度经营指标，同时，更加大了对北京城市更新改造的资金和资源投入，借助棚改解决民生问题，改善城市人居环境，并进一步疏解北京非首都功能。同时，首开北京已将开发建设业务版图扩大至京津冀地区，与京津冀区域内的重点城市进行资源共享。

　　在城市更新成为城市发展新的增长点背景下，城市运营商成为一些房企转型的重要方向。但城市更新、旧城改造项目周期长、复杂度高，同时对房企能力要求也高，这对于首开来说既是机遇也是挑战。