头部房企也遭遇去化难题：“日光盘”不再 下半年房企现金流、融资压力俱增

　　导读

　　7、8月以来，不止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象，环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两年上涨，销售空间收缩，去化速度也在放慢。

　　9月5日，某大型房企位于上海远郊的新盘第一次开盘，首期推出320套房子，包括260多套公寓和50多套叠加别墅。但该盘并未出现去年以来的“日光盘”现象。

　　一直与父母住一起的上海人林紫欣（化名），一心想买套房搬出来住，但迟迟没出手。9月5日上午，她听上述楼盘的销售人员说，认筹人数少于推盘量，还有小户型没卖完，下午请假匆忙赶去售楼处。在售楼处，先是被保安询问有没有认筹，在得到否定答案后，保安告诉她此前认筹的客户已经在选房了，劝她下午晚点或明天再来。林紫欣不甘心地留在售楼处，她发现现场至少有三家以上中介代理公司人员。最后，林紫欣了解到该项目在当天上午下午各进行了一次选房，选房客群分别为大筹客户与小筹客户。

　　一名中介人员告诉林紫欣，大筹客户是按照开发商公示的认筹规则符合条件的客户，比如缴纳了60万定金、一定金额的存款保证金等；小筹客户则是交纳了5万定金、但暂时还不符合认筹规则的客户，“比如手头上多了一套房子已经卖掉，但还未过户，过户之后就可以购买新的了”。中介人员说，如果符合认筹规则的客户去化不足，还有多余的房子，那么小筹客户可以晚一点参与摇号选房。他还告诉林紫欣，各个楼盘都这么操作，这样的情况是从8月底开始的。难得的是，这个项目还推出了“开盘第一天认购可优惠10万元”。林紫欣最后留在售楼处等待剩余的房源放出来。

　　刚过去的中报季，房企上半年销售金额同比大涨，大部分房企完成全年销售目标的40%－50%，主要原因是将大部分货值放在了下半年。然而，7、8月份以来，不止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象，环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两年上涨，销售空间收缩，去化速度也在放慢。

　　上海中原卢文曦分析，7月以来楼市有一个趋势：远郊区域的认筹人数小于供应量的趋势越来越明显。虽然市中心有的楼盘还是维持几个客户抢一套的紧张状态，但比起上半年五六个客户抢一套房有所缓和。另外，有些楼盘虽然摇号的号码比较靠后，甚至超过房源数量，但也能买到，不一定摇到号就要买，不是自己喜欢的就放弃。

　　“下半年市场供应增多，选择余地更大。预计9、10月份的供求矛盾会进一步趋缓。”卢文曦认为，比如上海大华板块长期没有新盘推出来，市场改善需求又大，所以供求矛盾还是挺突出的，现在认筹人数多的楼盘大多是基于这种情况。