房租上涨的逻辑

　　机构投资者介入住房租赁市场改变了住房市场的生态平衡。为什么住宅市场的租金收益率长期偏离正常水平？将住宅市场与商业地产市场进行比较可以发现其中的原因，住宅市场的供给与需求都是个人为主，是散户为主的市场。而商业地产的供给与需求均以公司法人为主体，是机构为主导的市场。散户追求买卖之间的差价，他们买房的主要动机是博取房价上涨的差价，对租金的高低忽略不计，其行为以投机为主导。而机构投资者追求的是长期回报，其行为以理性投资为主。

　　但最近一年多时间里，住宅市场悄悄发生了巨大变化。在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下，很多机构投资者开始介入住宅租赁市场，这些机构投资者有的是由房地产中介机构发起成立的，有的是由房地产开发商发起成立的。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场，深刻改变着住房市场的生态平衡，以往的个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。当机构以资金的优势垄断或部分垄断房源的背景下，房租上涨成为必然。

　　从政策出发点看，让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁，其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题，但结果却是提高了房租，让年轻人更难解决住房问题。

　　从供求关系看，最近几年为了整治首都的环境，拆除了大量建筑物，导致短时间里住房的供求失衡也是房租上涨的原因之一。从去年开始，北京的人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”等等都被雷厉风行地迅速拆掉。有关统计数据显示，2016年前几年，北京每年的拆违任务是1500万平米左右，2016年拆违完成量是2979万平米，2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米，2018年计划拆违4000万平方米，前4个月就完成了1640万平米。而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米（北京统计年鉴）。最近几年拆掉的几乎占1/8，这显然对房租上涨是有刺激的。

　　住房市场是一个复杂的生态系统，任何政策的实施都需要保护生态平衡。这是笔者从房租上涨中悟出的一点看法，希望将来出台房地产调控政策时要考虑到市场的生态平衡问题。

    社科院金融所研究员 尹中立