一线房租并非普涨 部分城市房租上涨探因：供给减少与租赁市场结构升级

　　租赁市场结构升级与机构抢房

　　在北京租金上涨诸多成因中，北京租赁市场结构升级以及机构抢房是近年来租赁市场出现的新特点。

　　近年来，北京市加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源明显减少。为了保障租客租住的稳定性及租金的平稳运行，北京市对于“黑中介”、“二房东”的打击与查处持续进行。按照相关要求，部分不合规房源下架，导致了新增挂牌房源数量的下滑，使新增客房比保持高位。

　　8月16日，我爱我家集团市场研究院院长胡景晖向记者表示，“房租上涨符合租赁市场升级趋势。北京拆掉不少不合格建筑，并对人口结构进行升级，这进一步加大高端租赁市场需求，而中低端租赁市场已经逐渐萎缩。”另外，胡景晖认为，机构抢占房源也会促进房租上涨。

　　夏磊认为，当前，很多长租公寓运营，都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下，激进的拓展房源、抢占市场。“某公寓创始人曾表示，公司即将完成新一轮融资，而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张，甚至不计成本。如此激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。与争抢房源、房租上涨相伴而生的，是运营机构的经营风险。在激进扩展期囤积的房源，底租可能过高，面粉与面包价格形成倒挂。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖成本，构成实质性违约。最终留下租赁市场的一地鸡毛。”

　　不过，一位不愿透露姓名的长租公寓创始人并不赞同此观点。“现在房源端供给不畅，企业也处于非常难受的状态。即使房租有所上涨，也不是企业的主观行为，而是被动上涨，就像面粉涨价了，面包也会跟着涨价。”

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，今年房租上涨不排除是部分中介机构的炒作，尤其是一些从事分散式品牌公寓的中介机色，为了能够将手中的房源以更高价格出租，往往会在市场上释放房租上涨的信息，这种炒作租金的行为需要政府予以严惩。

　　易居研究院研究总监严跃进也建议政府针对租赁市场进行管控。“对于当前租赁市场的价格来说，确实是需要管控。其实住建部以及包括郑州等城市，实际上都强调了对租金的管控，但是对于管的具体操作体系还没有建立。所以说后续房地产市场的价格管控中，租金管控也是一个很重要的内容。尤其是发展租赁市场的过程中，租金的定价方面还需要研究，进而形成一个市场化和具有保障属性的租金定价机制。”