楼市样本观察：开发商拿地热情下降 四川三四线城市楼市或降温

　　眉山市公共资源交易中心在8月7日下午发布的一则公告，引起了房地产业界的广泛关注。

　　这则名为“2018（S）—1、2号宗地拍卖时间延期公告”的信息称，原定于8月8日上午开始的土地拍卖，将延期20天至8月28日举行。

　　尽管官方未公布延期原因，但接受21世纪经济报道记者采访的数位地产界人士均认为，在目前房地产市场需求放缓的背景下，自2016年开始持续火爆的三四线城市土拍将有所降温。

　　眉山土拍延期

　　位于成都平原西南部的眉山市，最近几年房地产市场一直颇受关注。

　　2015年底，眉山市为推进当地房地产去库存，对农民购房进行补贴，获得了包括住建部在内的多部门认可；另外，由于眉山与成都主城区距离较近，同时拥有天府新区部分片区、四川自贸区眉山拓展区等优势，在成都主城区“限价、限购”的影响下，眉山市在最近两年的房地产市场一直处于火爆销售态势。

　　来自地产数据分析机构锐理数据的统计显示，2016年，眉山土地成交均价106.52万元/亩，2017年则为263.99万元/亩，增长了147.8%；平均楼面地价更是从700元/㎡增长至1961元/㎡，增长率高达180%，平均溢价率从2016年的5.04%增长为67.03%。

　　不仅眉山市，四川省多个三四线城市的土地出让收入均出现高速增长。四川省内江市财政局公布的数据称，2018年上半年内江土地出让收入强势增长——全市土地出让收入完成全年计划的75.7%，是去年同期的3.3倍，接近去年全年完成数。其中，内江经开区上半年完成了6.82亿元的土地出让收入，增长高达996.5%，完成预算的137.9%。

　　而土地市场火热的背后，是当地房地产市场的火热。21世纪经济报道记者查询的四川省多个县级城市房价，2018年价格均较2016年出现了超100%的增长。

　　“四川省三四线城市从2016年开始上涨到现在的主要原因包括两个方面。从内部讲，二孩政策的放开、国家棚改政策的刺激，以及全国性地产开发商的进入，都是推高这些城市房价的因素”，一位不愿具名的地产咨询机构分析师对21世纪经济报道记者表示，“从外部讲，则是全国性的楼市反弹所传导的结果，尤其是2017年成都市主城区开始限价和限购以后，大量的地产开发商开始转向三四线城市需求机会”。

　　楼市进入下半场

　　进入8月后，多个信号表明，房地产企业在四川省三四线城市的拿地热情或将降低。

　　除眉山市出现土拍延期外，通过与数家在四川省三四线城市有商业地产运营项目的人士沟通，21世纪经济报道记者了解到，对于下半年，各个地产公司的普遍态度是“谨慎拿地，必须达到可控的利润水平，同时加速取得预授权许可证，争取回笼资金”。

　　一名就职于四川省某三线城市的国土部门负责人亦感受到了变化，他表示，“我们和房地产开发企业沟通中已经明显感受到，他们的热情在消退，我所知的几家房地产企业已经明确告知今年三季度将不再拿地。”

　　“过去我们认为，高铁开通将利于三四线城市的房地产市场，但经过我们调查发现，部分三四线城市受到一线城市的虹吸效应影响，由此看当前交通轨道发展依然是双刃剑”，上述地产咨询机构分析师称。

　　“从2016年开始，三四线城市中的刚需人群，以及中心城市外溢的投资客的购房需求已经获得充分满足，我们判断三四线城市的需求量基本饱和，房地产市场进入下半场，未来还能否继续保持平稳增长，关键还是在于地方的常住人口、产业发展是否能够支撑起不断上涨的房价”，一位房企负责人如是说。

　　就常住人口而言，尽管四川省统计局在今年3月的一项调查显示，2011年后，该省常住人口持续增长。而2017年，从省外流入成都的常住人口达46.6万人。

　　但根据21世纪经济报道记者的不完全统计，2017年末部分地区常住人口增长情况依然缓慢，如巴中市2017年末常住人口同比增加5300人、内江市增加6700人、西昌市增加2200人、攀枝花市增加500人，而雅安市2017年末的常住人口同比减少1900人。

　　产业方面，四川省统计局称在召开2018年上半年经济形势分析会时，指出“部分市州经济指标回落幅度较大甚至下降等问题值得重点关注”。21世纪经济报道记者注意到，这是近年来四川省统计局首次就市州一级的经济状况公开表态。

　　具体而言，部分市州的经济指标回落，主要指上半年攀枝花市多个经济指标（GDP、规上工业增加值、城镇居民人均可支配收入、农村居民人均可支配收入、 固定资产投资 、工业投资）不及预期，以及内江市和凉山州的固定资产投资下降。

　　但与此同时，攀枝花市上半年房地产却出现“开发投资和销售两旺”——全市房地产开发投资增长49.1%，商品房销售面积增长41.8%，连续22个月实现增长。

　　“攀枝花房地产市场上涨的因素，第一是与邻近的西昌相比，处于较低区间，第二是康养投资驱动”，前述接受21世纪经济报道记者采访的地产分析师称，“但城市经济发展能否持续由土地政策推动，是值得关注的问题”。

　　“国内很多三四线城市产业结构单一，人口持续流出，缺乏对房价长期上涨的支撑，这是这些地区房地产市场未来的风险因素之一”，西南财经大学经济学院副教授刘璐对21世纪经济报道记者称。（编辑：包芳鸣）