北京共有产权房投机“紧箍咒”申购比例回归理性

　　申购家庭弃房

　　实际上，不仅是申购，在共有产权房购买流程的选房环节上，共有产权房同样遇冷。

　　与上述陈诚的中铁碧桂园项目类似，1月22日，昌平区绿海家园、中骏四季家园、翡翠家园三个共有产权房开始第一批次申购，并在4月27日举行选房。

　　据了解，这批房源主要面向昌平区户籍无房家庭、在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及东城区、西城区户籍无房家庭配售，共2328套。

　　其中，面向昌平区户籍无房家庭和在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭配售的房源1663套，面向东城区、西城区户籍无房家庭配售的房源665套，且全部位于绿海家园项目。

　　之所以昌平区的项目会面向东西城户籍家庭，是由于《办法》中规定，市住房城乡建设委可根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等，从城市发展新区统筹调配房源使用，促进中心城区人口疏解。

　　而申购了昌平绿海家园项目，排在西城区前500以内的西城居民郑强（化名）最终选择了放弃。

　　郑强告诉21世纪经济报道记者，摇号结果下来后，他去了绿海家园现场实地考察，绿海家园项目位于北六环外旧县村，是三个项目中交通最不方便的一个。距离最近的公交站旧县村西站也有1.2公里，距离最近的医院驾车要半个小时，这让西城户籍、西城工作的他不得不选择放弃。

　　最终，东城区、西城区户籍组别剩余房源161套，昌平区户籍及在昌平区工作的其他区户籍组别剩余房源140套。

　　“位置不好、房价太贵、周期太紧。”某地产机构的咨询人士小华（化名），如此向21世纪经济报道记者总结共有产权房选房遇冷的原因。

　　“不管是北京人，还是非京籍，现在愿意买共有产权房的家庭都是真刚需”，在该机构中，小华负责向用户介绍共有产权住房、公租房等政策性住房的准入条件、申请流程等业务，接触了大量的共有产权房购房者。在他看来，现阶段考虑购买共有产权房这类政策性住房的用户，都是真正为住房发愁的人，对于他们来说买不起商品房。

　　小华表示，对于这部分用户而言，房子的性价比、通勤距离等因素，决定了实际居住体验、和价格是否在自身承受范围之内，是这些用户是否决定弃房的主要原因。陈诚遇到的当场付清全款的要求，也成为了部分购房者选择弃房的理由。

　　不仅如此，21世纪经济报道记者了解到，部分项目在选房环节出现剩余房源，还有其他原因。

　　以平谷区的保利·桃源香谷项目为例，该项目非京籍家庭137户，房源148套，而面向4984个无房家庭的房源则只有347套。

　　如此的房源分配比例，与《办法》提出的“满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”的要求显然不无关系。

　　此前，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在向21世纪经济报道记者解读这一政策时就曾指出，对“新北京人”的房源供应，应当以北京市的总指标为准，不必每个楼盘均划出30%用于此项供应。

　　而在实际操作过程中，这一比例正在得到更灵活的处理。

　　21世纪经济报道记者以购房者身份向平谷区住建委咨询时，平谷区住建委方面表示，仅就这一个项目而言，尽管分配给“新北京人”的初始房源比例是30%，而实际上非京籍家庭的最终选房只占10%，剩余的20%（100套左右）会分给京籍家庭。

　　出售型保障房政策纠偏

　　对于共有产权房遇冷的原因，北京市住建委在近期给出了回应。

　　7月30日，北京住建委回应共有产权住房的某些质疑时指出，需求和供应比下降，首要的原因是共有产权住房资格条件比过去更严格了。过去单身且满25周岁就可以买，现在要满30周岁才可申请；在住房条件上，过去的符合限购就可以，现在必须没有住房转出记录等才可以申请，这都是回归住房居住属性、抑制炒作的举措。

　　此外，这份回应还罕见地解释了自住房遇冷与转让受限之间的因果关系。该回应称，这种受限恰恰是对过去所有出售型保障房政策的纠偏，打消了投机空间，坚持了房子是用来住、不是用来炒的定位，真正回归住房的居住属性。

　　“这类遇冷是一面镜子，能照出真正的刚需家庭，让那些投机的人退出了购房竞争，真正解决居住问题的家庭中签率反而高了，这正是政策追求的目标。从一定意义上说，这类遇冷越多，说明我们的制度越成功。”回应称。

　　这份回应还表示，在新的住房制度安排下，中低收入者继续由政府提供租赁房、公租房，或者提供市场租房补贴，解决其基本住房问题。共有产权住房主要面向“中间层”的住房困难群体，这个“中间层”涵盖可以比较广泛，就北京来看，应该是涵盖所有无房家庭，当然也包括非户籍的“新北京人”。

　　有分析人士指出，这也意味着针对不同购房者群体的政策，或将再次细分。

　　一位不愿透露姓名的某地产研究机构首席分析师告诉21世纪经济报道记者，二手房与共有产权房的本质区别在于产权的归属，完全产权意味着住房具有投资产品的属性。共有产权房由于相对封闭运行，流动性不足，投资产品属性微弱。

　　上述分析师认为，这使得两者购买群体不同，对住房的需求预期不一样，能购买二手房的人群不大会因为购房资金门槛低而去买共有产权房。

　　夏天则告诉21世纪经济报道记者，现在的问题在于，当前的调控措施下，一些正当的、并非出于炒房目的的改善需求和潜在改善需求被压制。并且短时间内，政府没有像共有产权房一样针对无房家庭的政策，去支持合理的改善需求，这让他和他身边的类似家庭颇为无奈。

　　而这样的需求在北京并非少数。根据链家研究院发布的报告，2017年，北京购房者中，二次置业者的比例达到67%。该报告称，“换房改善”已成为北京住房市场主流。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，未来协调机制关键就是定价机制，即什么地段的共有产权住房应该定什么价，这个定价公平了，共有产权住房交易自然也更加公平和贴近市场了。（编辑：耿雁冰）