长租公寓类REITs实践：房企融资创新的机遇和挑战

　　金融创新

　　程远指出，从金融角度分析，长租公寓的资产变现操作方式还处于摸索阶段，很有可能两三个月后还会推翻现在的体系和做法。而REITs如何让房地产流动性盘活？以上述中南菩悦浦寓类REITs为例，第一个阶段是资产孵化。首先，发现价值被低估、值得被投资的一栋资产，然后中南菩悦购买该不动产，成为原始权益人。第二个阶段是资产改造，寓见通过对资产进行改造、运营，产生不错的现金流，然后将资产打包设计成类REITs产品。第三个阶段，才是资产发行，将产品发行上市，卖给金融机构。

　　由于继承了长租公寓“寓见”此前2万多间分布式和集中式公寓的用户运营经验，安间最大的优势便是其精细化的运营能力。一方面，根据物业类型和地理位置匹配不同产品和差异化定价，为公寓持有方带去稳定的现金流；另一方面，通过打造智能公寓节省人效，帮助提升运营效率。此外，寓见自建的楼宇租金数据库能快速帮助预测一栋楼的租金水平，以及未来的现金流。

　　据程远介绍，寓见今年一季度已签约17个资产项目，总资产规模在68亿元左右。2018年寓见已启动3个类REITs新项目发行的工作。未来，寓见的业务模式将更多转向类REITs等资产端。

　　相较于此前单一的运营商角色，安间将更多从资管角度考察项目。首先，安间将从买楼阶段，甚至土地阶段即参与整个金融产品的设计；其次，其对于物业的改造将更加复杂，除了内部装修外，还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等；最后，REITs的发行，涉及银行券商等机构联动、公募退出、二级市场资产处置等一系列专业性极强的操作。其中，每一个环节都对安间团队的能力边界提出了更多更高的要求。

　　面对ABS和类REITs的产品不断推出，证监会已经明确了四种类型的资产包，其中就包括商业地产、商用地产、产业地产、办公楼。REITs产品能够起到去存量、去杠杆的作用，把债转变成股，而很多公募基金、社保基金、养老基金、企业年金等，都要求投资上要配比另类资产进行长期避险。

　　因此，高炜认为，长租公寓类REITs的前提是有合格的资产管理人，他们专业去服务于金融资本的资产管理，要体现的是综合能力。要在全周期中为投资人服务、为资产端全生命周期的资产增值起作用，必须从选址拿地、产业定位、规划设计、招商销售、物业管理、客户服务整个产业链都能参与。“对于合格的资产管理人来说，他要能够为投资人定策略、定标准、定指标，包括对资产的投资是否长期持有提出专业意见，对融资、物业建设标准、改造标准等都能够提出好的建议。”

　　需要指出的是，这类投资目前已有失败的案例。由于恺信亚洲陷入资金危机，其上海分部托管的海珀旭辉酒店式公寓，超过100名业主自2017年7月至今均无收到租金，总计超过3000万元，目前正谋求新股东入场解围。