大量北京人涌入周边买文旅盘 瞄准总价200万元“墅级房”

　　从北四环健德门出发，沿京承高速、大广高速一路自驾约130公里处，位于京郊国际旅游区古北水镇，背靠司马台长城，是龙湖集团在京的首个旅游地产项目长城源著，三年清盘，全盘实现40亿元销售额。同样从健德门出发，沿京藏高速向北再向西自驾80多公里后，群山环抱的官厅湖旁，鸿坤开发的旅游度假盘悦山湖正计划入市。更远的地方，距北京“3小时度假圈”中，奥伦达和阿那亚文旅大盘已经进入运营期。

　　“在北京周边的东北和西北方向沿线，近年来不少全国知名房企开发了一些文旅大盘，其中多数项目五成以上的客户来自北京。”某位操盘两个文旅项目人士接受《证券日报》记者采访时表示，在北京房价越来越高，重重限制性政策高压之下，随着消费需求的升级、周边度假地产配套体系成熟、板块被利好政策辐射和后期运营收入提升等因素，这些度假房产正成为中产阶级的度假第二居所和刚性投资标的。

　　有统计数据显示，截至目前，百强房企中的三分之一已经切入文旅地产领域分食蛋糕，然而其“圈地”惯性、概念强于落地的实操手法也引发行业诟病，但在政策利好区域，有想法的开发商已经把运营性收入作为考核团队的指标之一。这意味着房企开始挖掘文化消费在空间中的增值收益，探索新的盈利模式，而运营好的项目入住率确实也在不断提高。　　

　　京内人京外购房忙

　　在这一轮调控中，投资环北京区域住宅的炒房客已心凉，但北京周边的个别文旅项目似乎价格相对坚挺一些。

　　“三年前，我买了一套长城源著一期联排别墅跃层，当时总价是150万元。后来二期开盘时，我的同事买了一套，价格涨到了180万元。”王女士（化名）向《证券日报》记者表示，“三年前的一个周末，我和家人去司马台长城附近度假，看到这个项目的房子总价在50万元-180万元之间，就买了。因为100多万元，在北京根本买不到什么房子。而且这个项目可以用公积金贷款，还贷利率很低，所以当时身边很多朋友也都很感兴趣。”

　　“长城源著属于北京郊区项目，要求购房者拥有北京的购房资格，因此95%以上购房者来自北京。”原长城源著负责人向《证券日报》记者透露，这些客户以30岁至45岁居多，时间相对充裕，有度假习惯和需求，一般在北京已有房产，同时手里闲置资金没有更好的投资方式，最终选择购买了这个既能满足度假需求又能保值增值的项目。他进一步透露称，来自北京朝阳区和海淀区的客户居多，整盘自住客户成交率高达45%。

　　无独有偶，不远处属于河北的饮马川项目则正在销售联排别墅，不需要北京购房资格，小户型新房也正准备入市。“别墅总价在300万元左右，80平方米户型总价则较低。”该项目销售中心人士向《证券日报》记者表示，“我们的客户大部分都来自北京，或者一些外地人，以养老需求为主。”

　　在北京东北沿线上，另一个以长城资源为依托的文旅项目聚集地是金山岭区域，在这个自古就是进出北京的咽喉要道上，近两年来，碧桂园、恒大、华夏幸福、阿那亚等上市公司和国内行业龙头企业纷纷前来投资，一大批投资数十亿元至上百亿元的旅游度假项目先后启动，其瞄准的主体客群依然来自北京。

　　而在北京西北沿线上，多个文旅项目也正在加速建设中，包括碧桂园和鸿坤等房企布局的项目。“鸿坤·悦山湖即将入市，目前蓄客客户主要来自北京。”该项目负责人向《证券日报》记者表示，项目户型面积从70多平方米至150平方米不等，具有面积小、总价低的特点，后期还有提供租赁托管等服务的计划，因此吸引了大量来自北京的潜在购房者。

　　正如上述操盘手所示，周边多数的休闲度假盘，其客户大多数来自北京。此外，部分项目这一比例甚至高达50%以上。除了区域冬奥会等利好辐射外，很多项目本身商业、文化、教育等全配套体系都在规划中，有些甚至日趋成熟。“7+2”居住模式正在被推崇，即老人长期居住，年轻人周末两天来陪老人度假。盘整近年来多个销售较好的项目来看，加入升级服务后，总价200万元以内，功能达到别墅级体验的房产将是市场认可度较高的主流产品。但要保证一个大盘的入住率，开发商接下来思考的则是，怎样提高项目的整体运营收入，使溢价率持续提升。