受困融资渠道收窄 房企千方百计调降负债率

　受困融资渠道收窄 房企千方百计调降负债率

    中国证券报记者 江钰铃

    “我们最近一期披露的资本债务率在7成5左右，净资产负债率达到120%以上。近期，我们从资本注入、拓宽融资渠道等方面着手做工作，相信半年报负债率将下降。”华北某国资背景房企财务总监李明(化名)近日忙于对各路投资者解释目前公司的财务状况。中国证券报记者采访多家房地产企业了解到，千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重。2018年以来，伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长，房企财务负责人的工作量骤然加重。

　　钱贵了

　　陈顺(化名)担任某港股上市房企财务负责人将近8年。这家公司的大部分楼盘和地块集中在京津冀和长三角地区，2017年销售额大约为300亿元的规模。公司2017年以来逐渐调整业务策略，开始向京津冀和长三角以外的地区扩张，以趋避原有业务集中地区越来越严的楼市调控政策。为此，陈顺主管的部门主动对接新进地区的银行和其他房企。

　　“目前的市场形势下，在新的地区开拓市场比较困难。除非自己具备能够支撑在新区域发展的资金实力，或者与当地有实力的房企合作拿地开发。”陈顺坦言，2017年，公司仅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地。“基本上都是和当地房企合作，通过他们在当地银行的既有授信取得资金拿地。”对于2018年的发展，陈顺表示，难以拿到便宜的钱。

　　陈顺给中国证券报记者算了一笔账，“中长期开发贷目前的整体利率在6.5%-9%不等，土地款配资的利率更高；中票利率在5%左右；永续债的利率第一期维持在7%。如果要续，利率会更高。公司债的利率也在5%以上，有些甚至达到7%-8%。”。

　　李明的感受基本相同。“与2017年之前比，现在的钱不能同日而语。那时3%的利率比比皆是。但现在，比如发债，即使给到9%，也不一定能发。”

　　事实上，房企融资渠道收紧、成本提升，成为行业面临的共同问题。

　　5月30日，合生创展31亿元规模的2018年非公开发行公司债券中止发行。6月15日，金融街拟发行的50亿元公司债中止。此外，泰禾、富力、碧桂园等多家房企今年以来相继中止相关债券发行。

　　根据海通证券报告，截至6月8日，2018年以来，24家房企发行了公司债，总额为1125亿元；中止21次，拟发行规模合计1510亿元。中止金额超过发行金额。

　　林亮(化名)所在的民营房企就是上述中止了公司债发行的房企之一。他在该公司担任财务总监。“融资渠道宽松时，公募债、私募债、银行贷款、信托等渠道都比较通畅。”林亮称，2017年下半年以来，很多融资渠道对房企的“指标化”要求越来越严，“负债率、规模、排名、项目具体进展，甚至包括股权结构”。

　　6月中旬，林亮所在的部门紧锣密鼓地准备一个私募债券项目相关材料。他介绍，“募集资金用途方面增加了部分关于自持物业经营长租品牌的内容，还要求降低纯住宅开发方向的投入。”

　　降低负债率

　　在2018年4月召开的年度股东大会以及年前召开的年终工作会议上，陈顺和李明所在的公司董事会和管理层均要求财务部门密切关注负债率。

　　中国证券报记者采访的上述3家房企的资本负债率均超过75%。其中，陈顺所在的房企超过80%。

　　“国资大股东要求，公司今年的重点工作之一就是降低负债率。”李明坦言，这在一定程度上令公司管理层处于两难抉择。“降低负债率，就得砍掉一些信贷和发债，缩减债务规模。但公司发展又需要新的资金支撑，需要新的信贷和发债来支撑。”李明表示，为了达到股东的相关要求，公司一段时间没有拍地，而是忙于消化既有库存项目，或选择较轻资产的物业开发或受限较少的商业资产开发。

　　新借债务方面，多选择可以在表外体现的永续债。“今年做了一定规模的永续债，不算在当期资产负债表中，一定程度上缓解了负债率的继续攀升。”李明介绍说。