调控加码下的土地市场：二线城市交易旺盛 整体溢价率走低

　　在各地楼市调控政策不断加码之时，土地市场仍处于相对旺盛的状态。

　　中原地产统计显示，截至5月9日，今年全国50个热点城市土地出让金达12340.6亿元，同比上涨50.3%。其中，杭州、苏州、武汉、郑州等热点二线城市土地交易旺盛，成为市场的重要特征。受去年市场向好刺激，部分三线城市同样交易旺盛，溢价率甚至超过二线城市。

　　不过受土地出让规则调整、房企资金压力偏大的影响，大部分热点城市溢价率明显收窄。

　　分析人士认为，当前房企仍处在补库存过程中，加之部分城市推地规模较大，土地交易仍处于旺盛状态。但随着楼市调控政策的逐渐加码，土地交易会进一步趋于平稳。

　　仍处补库存进程

　　按照中原地产的统计，截至5月9日，今年杭州市出让的土地规划建筑面积为1005万平方米，同比增长75%。土地出让金规模达1127亿元，同比上涨了279%，是今年首个土地出让金破千亿的城市。其间杭州土地平均溢价率为38.73%，同比收窄了29个百分点。

　　同期，苏州、北京的土地出让金规模均为606亿元，重庆达到516亿元。武汉、郑州、济南、广州、佛山等城市均实现400亿以上的土地出让金额。

　　同杭州类似，大部分热点城市出让土地的规划建筑面积同比有所上升。如济南的增幅就达到210%，宁波则增长了145%。多数热点城市的土地溢价率出现下降，中原地产指出，热点城市溢价率普遍在10%左右，明显低于2015-2017年30%左右的平均溢价率。

　　“房企仍处于补库存的节奏中。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，2014年至2016年，房企购置土地面积连续三年负增长，虽然2017年转为正增长，但仍然难以弥补企业的库存缺口。

　　他表示，溢价率下降，主要是由于土地出让规则的变化，如很多城市设置了最高限价，并增加了配建规模。

　　此外，由于资金状况趋于紧张，部分房企收紧了拿地预算。加之热点城市频繁出台楼市调控政策，企业的拿地心态也受到影响。这都会影响到房企在土地市场的表现。

　　多家机构统计显示，尽管今年以来土地交易规模增加，但流标、流拍的现象同样十分明显，且大多集中在热点城市。据不完全统计，在4月24日门头沟和房山的土地分别流拍之后，今年北京流拍的土地数量达到6宗。

　　此外值得注意的是，受去年市场向好刺激，今年部分三四线城市土地交易也十分旺盛。据中原地产统计，截至5月9日，包括南通、常州、嘉兴、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳等在内的20个三四线城市，土地出让金额超过了100亿。

　　该机构指出，由于市场体量较小，这些城市的土地出让金规模不及一二线城市，但增幅普遍高过后者。如上饶市土地出让规划建筑面积达1100万平方米，同比上升137%；土地出让金166亿元，同比增长393%。

　　房企的矛盾心态

　　土地市场往往与住宅市场表现出同样的变化趋势，但通常滞后于住宅市场。今年以来土地交易旺盛，也被视为住宅市场表现的一种传导。

　　根据统计局的数据，今年第一季度，全国商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%；商品房销售额25597亿元，增长10.4%。尽管增幅收窄，但仍然呈现出正增长。

　　但随着楼市调控进一步深化，热点城市住宅交易可持续性存疑，并有可能影响到土地市场。

　　“从长远看，成都楼市有上涨空间，现在这种万人摇号买房的情况就是证明。”成都某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，尽管如此，企业仍然不敢贸然拿地，因为限价政策十分严厉，“项目在短期内根本挣不到钱”。

　　这种矛盾心态在开发商群体中普遍存在。西安某房企人士也表示，中小企业已甚少涉足土地招拍挂市场，只有资金实力雄厚、抗风险能力强的大型房企才会参与竞争。

　　近日来，住建部陆续约谈12个城市政府相关负责人。这12城均为近期的热点区域，且大部分分析人士认为，被约谈后，这些城市楼市调控加码的预期十分强烈。

　　国土部下属土地勘测规划院近期发布的报告也指出，“随着市场调控预期趋向稳定，地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建，未来一段时间内，土地市场将继续保持平稳，住宅地价进一步收窄的预期持续。”

　　根据该报告的数据，今年第一季度，106个监测城市的住宅地价水平为6666元/平方米，环比增长2.21%，增速连续三个季度回落。其中，三线城市的住宅地价增速超过一二线城市。

　　中原地产认为，房企拿地的动力仍在，无论一二线城市还是部分三线城市，今年土地交易量仍将维持在高位。但随着政策影响的逐渐显现，土地交易会进一步平稳，土地溢价率收窄，高价地出现的几率将大大下降。