小城市库存知多少：县城小涨易大涨难 刚需族需理性

　　城镇化之下的返乡潮：小城楼市的第二导火索

　　但棚改货币化安置背后的动力是什么？是城镇化率不断提升带来的需要。

　　安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，目前县城楼市主要受两方面影响，其一为政策红利，即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等；二是周边大中型城市的辐射，部分经济实力强劲的三四线城市，不仅能吸附县城的人口，也会稀释县城的购买力。

　　而中国城镇化促使农村人口不断向城市转移，小城镇和县城人口向大中城市转移。在这样的背景之下，当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松，返乡置业购房需求增长明显。

　　浙商证券研究指出，前几年四五线城市主要因为库存高企致房价滞涨，许多外流人口返乡时不看好房产的价值，更多在距离三四线城市不远的省会级城市置业。但近两年由于大城市房价上涨，这些三四线城市的房价优势逐渐显现出来，伴随城市基本建设的提升，看好区域未来房价上涨潜力，越来越多的外流人口选择返乡置业，改善家人的居住环境。

　　安居客春节期间返乡置业调研结果显示，超过六成人认为家乡最大的变化是房价变高。“这也是为何在2018年春节，三四线城市出现了明显的返乡购房热潮。”张波直言。

　　县城小涨易大涨难刚需族需理性

　　基于上述各项因素的推动，张波告诉《每日经济新闻》记者，县城楼市虽然大涨难现，但小涨会持续出现。

　　为何还会继续小涨？张波认为，2018年到2020年3年棚改仍然有1500万套房的目标，在这样的大背景下，全国县城整体的购房需求量还将维持高位。

　　新城控股(34.750, 0.56, 1.64%)高级副总裁欧阳捷也告诉《每日经济新闻》记者，2018年一二线城市将继续因供应不足而销售下滑，三四线这一波库存已经消化得差不多，楼市需要靠弱三四线及县城棚改货币化拉动。

　　不可否认的是，县城购房群体包括本县居民购房需求、农民工返县置业需求、村民进城购房，以及棚改驱动购房需求的释放，其中农民工回县城买房是去库存较大的潜力点。

　　据“十三五”规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，这意味着还将有近7000万农村人口向市民转化。

　　浙商证券报告认为，随着一二线城市调控的深化，农民工在工作地的买房意愿可能明显降低，而返乡置业的比例和意愿将进一步提高，农民工回县城的置业需求是县级城市楼市发展的重要潜力。

　　但为何大涨难？张波指出，经过两年棚改加速去库存，绝大部分县城的房价已经历了一波明显的上调。虽然2018年的棚改目标还有580万套之多，但可以肯定的是县城房价的上涨预期已经偏弱。

　　“但不排除部分前期房价偏低县城出现补涨，或品牌房企入驻带动区域房价提升。总体来看，县城房价在棚改的大背景下仍有上涨动力，但动力已然偏弱。

　　张波建议，期待房价下跌后再买房对刚需族来说并不是一个好选择，建议2018年选择适合自己的项目入手。

　　另外，对政府而言，在鼓励农民工回县买房的时候，也要做好供给侧结构性改革。例如在新建住宅周边增加教育、医疗等公共服务供给，并针对农民工购房给予更为优惠的信贷政策，让未来他们不但房子在县里，更能在城市安家立业，乐享幸福生活。