楼市密集调控一年 2018开启“租赁时代”

　　楼市密集调控一年，2018开启“租赁时代”

　　楼市

　　2017年，我国经济整体运行平稳，其中房地产市场发挥了重要作用。多种迹象表明，在“房子是用来住的，不是用来炒的”指导下，我国房地产市场已呈现收窄态势，未来随着“去库存、去杠杆”的推进，国内房地产市场很可能进一步降温。

　　过去20年中，没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。在这种背景下，我国房地产行业已从高速增长的“黄金十年”进入到政策周期波动幅度较大的“白银时代”，全国已有110个城市累计发布250多次调控政策，包括限购、限贷、限售、房贷和开发贷定向加息，在此之下，2017年我国房地产市场投资基本保持稳定。

　　热点城市降温明显，需求端去库存显效

　　从供给侧投资角度看，全国房地产开发投资增速在2015年降至1%“冰点”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持续冲高，前4月累计增速达9.3%，创近两年新高；此后缓步下行，前11月累计同比增速维持在7.5%，较1-10月份回落0.3个百分点。这无疑说明2017年房地产开发投资增速更显稳健、温和、理性。

　　此外，土地购置面积同比增速在2017年年初由负转正后，一直保持着稳步增长，土地市场热度不减，2017年1-9月份土地成交累计同比上升12.2%，较2016年全年土地成交同比增长3.4%有大幅增长，土地成交一直是房地产新开工面积带动投资增长的领先指标。但从资金来源上，定金、预收款及按揭所占比例从原来的30%提高到目前的47%，投资资金更多依靠房地产销售。由此，未来房地产投资或将继续下降。

　　从需求侧看，全国商品房销售面积同比增速从2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%，其中，商品住宅从23.7%回落到5.4%。商品房待售面积从2017年1-2月的7.06亿平方米下降到1-11月的5.96亿平方米，整体降幅约15%，其中，住宅待售面积较年初最高点减少6178万平方米。可见，2017年房地产市场去库存取得积极进展。

　　一般而言，楼市库存水平与房价涨跌直接相关。

　　从房价涨幅看，2017年，70个大中城市商品住宅售价同比上涨的城市的平均涨幅持续下降。国家统计局数据显示，从2017年5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到2017年11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的降温更是明显。

　　总体来看，近年来中国房地产市场走势已逐步分化，一部分以去库存为目标，另一部分大城市周边城市以控房价为主。随着限购、限贷政策实施及预售证的限发，以往热炒买房的现象受到抑制，非理性需求得到有效控制，这也从商品房销售数据上得以反映。可以说，挤出投资、投机需求后的市场，增幅以平稳下降的态势回落，规避了更多市场过热的风险。