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楼市暖风劲吹,行业理性重启

吴抒颖 21世纪经济报道

  房地产市场的重磅政策正在密集释放。

  中共中央政治局9月26日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下一步经济工作。会议强调,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

  9月24日,中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布,将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例,引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例,将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

  随着重磅政策的持续释放,市场情绪也随之发生变化。资本市场上,多家房企股价飘红;楼市销售面上,部分房企顺势推出促销活动,从业者的朋友圈也一片火热。部分中介机构发布的带看数据也支撑市场有所回暖的观点,唯独成交方面目前还未有明显起色。

  从21世纪经济报道记者对华东、华南多家重点房企调研的反馈结果是,房企普遍认为下一步一线城市限购限贷政策可能将持续优化,在此前提下有望释放新的需求;但从中长期的角度来看,在土地成交表现平淡之下,去年以来多数房企已经明显缩表,大部分土地储备已经不足以支撑大规模扩张,市场也仍将保持理性。

  房地产行业的持续回暖,还在路上。

情绪利好

  率先感知到新政威力的是资本市场。

  本周以来,无论是龙头房企抑或出险房企,只要还在正常交易,股价均录得非常可观的涨幅。自9月24日以来,A股市值最高的保利发展涨幅已经达到24.13%,金地集团涨幅接近24%,华发股份上涨22.28%,万科涨幅也达到16.02%。出险房企方面,从9月24日开始至今,融创中国涨幅高达64.08%,佳兆业同期暴涨105.46%,花样年也上涨了68.18%。

  与之并行,土地市场和商品房市场均泛起了一些波澜。9月27日,成都出让两宗宅地,其中位于天府新区的麓湖板块纯宅地吸引了10家房企参与竞拍,经过113轮竞价,由润达丰滨江以9.02亿元的价格竞得,成交楼面价2.43万元/平方米,溢价率高达86.92%。

  在此期间,多数房企也顺势推出促销活动。例如,保利发展旗下全国多个楼盘在新政前后就推出“保价计划”,承诺“若购买项目同类房屋(仅住宅)在后期网签销售折扣低于买方现有折扣(较备案价),或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠,可无理由退房(房款利息不计)。”

  一线城市的潜在购房者也对新政给出反应。

  以深圳为例,据中原找房统计,9月25日,中原找房APP访问用户量上涨168%,咨询量提升65%,其中深圳湾、龙岗中心城、香湖受关注最高,中原门店带看量上涨27%;贝壳找房的数据更加明显,9月24日当日,贝壳找房录得看房人数达911人,环比增长92.6%;看房量5549次,环比增长108.2%。

  一位大湾区房企的策划部人士告诉21世纪经济报道记者,“9月24日至今,我们广州、深圳的部分热点项目来访量有明显的上扬,来访量要远高于平日,但是大多数项目并没有明显的变化,和往常一样。”

  另一位全国性房企的人士也对21世纪经济报道记者分析称,“政策的效果还没有那么快,最快也要等到周末以及接下去的国庆才能看出成色。”

回暖边际

  即便情绪酝酿到位,房地产市场的起势仍有待后续更多政策的发力。这主要是因为当前市场观望氛围仍然浓烈,而且在去库存的大背景下,多数房企已基本转入资产管理模式,房地产市场仍将平稳发展。

  一家仍在持续拿地房企的研究人士则告诉21世纪经济报道记者,新政出来之后,他们内部进行了研判,对市场的表现仍然偏于理性。“在营销上不会有非常大的动作,可能会抓住机会抢收一波。整体上我们的情绪还是非常淡然的。”

  这是当前房企普遍的情绪。今年房地产市场的政策呈现比较明显的特点,政策的逐步释放持续带入购买力的入市,但持续的时间却有限度。

  今年9月,即便是传统的“金九银十”,多数城市的楼市表现也不及预期。

  以北京为例,中指研究院的数据显示,今年9月以来,受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响,北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象,9月1日-9月19日,北京新房日均成交面积较上年同期、8月日均均有较大下降;二手房日均成交套数较上年同期下降9.4%,较8月日均下降17.8%。

  市场仍然疲软,房企也十分审慎。

  一家龙头房企总部的人士对21世纪经济报道记者分析认为,“我们今年的销售额整体表现还是非常不错,但主要也是依靠重点城市的核心项目。除去这部分项目,很多在平销阶段的很难走货,因为我们也没有打算大面积降价出货,而周边二手房的灵活定价已经持续挤压新房的销售空间。”

  上述龙头房企总部人士续称,今年各个城市推售的土地数量均有明显下降,目前其所在房企剩余的土地储备已经不多,在当前的市场环境下预计也难有新的土地储备进账,“明年还能不能维持今年的规模仍存在较大的不确定性。”

  可供对比的数据是,今年重点房企拿地普遍失速。

  根据中指研究院统计数据,今年前8个月TOP100企业拿地总额4731.3亿元,同比下降40%,相较前7个月降幅继续扩大2.0个百分点。其中,保利发展为209亿元,华润置地权益拿地额为159亿元、中海地产为145亿元,同比去年均有明显收缩。

  随着龙头房企也进入收缩周期,未来“活下去”将成为更现实的追求。

  一位近期调研过多家中大型房企的券商分析师告诉21世纪经济报道记者,“政策的释放相信会有一定的作用。但是明年很多房企的销售额会继续下行,现金流也将承压,所以现在要先保证‘活下去’。不过,目前金融机构以及各相关方对房企都比较宽容,展期续贷都好谈。”

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计,一线城市仅留的限购政策或将放开,存量房贷利率下调也将马上落地;后续住房交易个人所得税、增值税,开发商土增税等也有望下调或暂缓。

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