科技成色越来越足 物业行业转型提速

　　中指研究院数据显示，2021年12月，20城物业服务价格综合指数为1074.66，同比上涨0.43%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。各等级物业服务价格指数同比均呈上涨趋势。

　　业内人士指出，科技赋能、提高项目管理密度、横向发展高盈利业态、纵向发展高盈利服务是物业行业转型的主要途径。预计未来行业的科技成色将越来越足，相关的服务价格将进一步提升。

　　中金公司预计，2021至2025年，行业总在管面积有望实现6.4%的复合年化增长，20强集中度有望由14%上升至28%。

　　高质量服务推动价格上涨

　　针对价格走高的原因，上述机构指出，提供“质价相符”的高质量服务是企业发展的重要核心竞争力之一，也是价格上涨的主要原因。比如，通过云监控、云停车、智能能耗管控等一系列的智慧化升级，将数智物联科技深度运用到未来智慧生活的塑造中。电梯内设置智能二维码，业主只需要在手机上使用APP扫码，无需按任何电梯键，便能达到自家所在楼层。车库自动化智能化管理，包括进出口的车辆自动识别，以及车库内智能灯光响应，完美展现人性化管理和低碳节能的未来生活理念。

　　业内人士指出，传统物业是个重人力成本的行业，规模效应较弱，因此如何在规模扩张以及提升盈利之间取得平衡是发展的重要课题。科技赋能、提高项目管理密度、横向发展高盈利业态、纵向发展高盈利服务是物业行业转型的主要途径。2021年以来，物业服务企业通过完善服务标准、扩展服务内容、更新管理手段、推进技术升级、创新品牌建设、赋能系统管理、提升从业人员素质等方式，实现行业转型升级、高质量发展的目标。预计未来行业的科技成色将越来越足。

　　增值服务提升竞争力

　　绿地泉服务总经理温雪娜对中国证券报记者表示，物业企业品牌打造首先是依靠服务，其次是规模。对新开发的物业而言，集团地产业务开发建设交付后，物业公司会依靠高质量服务助力绿地泉集团整体品牌价值的体现。物业公司对开发、销售的正面影响越来越大，成为业主选择买房时不可或缺的考量因素。对于老旧小区改造环节，绿地泉服务在改造前就率先进入，了解老旧小区业主改造诉求，为后续改造提供切实可行的思路。

　　对于增值服务的打造，温雪娜表示，除了做好基础的物业服务之外，公司始终坚持“以客户为中心，以客户需求为导向，以客户满意度为标准”的发展理念，做建立在客户需求上的创新。比如，客户需要便捷的购物环境，公司就广泛开发应季水果售卖、节日礼品售卖、绿地泉便利店等新型多种经营模式。此外，公司积极探索“物业服务+养老服务”模式，切实增加居家社区养老服务有效供给，更好满足广大老年人日益多样化多层次的养老服务需求，着力破解高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题，促进家庭幸福、邻里和睦。

　　中指物业事业部副总经理牛晓娟介绍，对于社区增值服务，其大都具备日常消费属性。物业服务企业加大品牌投入与建设，有利于把握未来的服务溢价空间。相比于非业主增值服务的一次性收入，社区增值服务更加呈现持续性特征。企业加大品牌建设，增加业主对企业品牌黏性与忠诚度，紧跟市场动向，在增值服务领域积极进行品牌布局、业务体系、品牌定位、品牌传播等方面的规划，对于提升企业价值至关重要。

　　行业集中度料进一步提升

　　《中国物业服务大数据报告（2021）》显示，我国住房大体上已从住房建设阶段逐步迈入住房维护阶段，进一步凸显了物业服务的重要性，物业服务市场未来发展潜力空间较大。当前全国大部分住房交易样本的物业费小于2元/平方米/月，且相当比例的住房仍无物业企业提供服务。大部分交易住房的房龄小于20年，对物业服务的需求将不断增长。对企业经营规模的总体分析发现，物业企业成长迅速且受到资本市场的热捧。全国经营规模靠前的物业企业中，上市公司相对较多。尤其是经营规模前十名中，七家企业为上市公司。市场集中度趋于提高。

　　中金公司研报显示，未来三到五年，受物业服务向专业化和市场化趋势发展、资本向头部企业集中、开发端市场环境变化等因素影响，物管行业集中度有望持续快速上升。预计2021至2025年，行业总在管面积有望实现6.4%的复合年化增长，二十强集中度有望由14%上升至28%。物业管理服务当前面临复杂营商环境，未来行业整体迈向基层治理框架约束下的专业化、市场化是大势所趋。预计在政策和市场的共同作用下，物企基础服务盈利能力提振。伴随企业规模成长与市场参与者增多，板块有望形成独立定价。

　　从二级市场表现看，上述研报指出，2018年起，板块相关公司集中上市，主要物业公司业绩持续超预期带动资本市场认知度提升、估值扩张。至2021年3月，虽然主要物业公司业绩超预期幅度有限，但其纷纷提出积极的三至五年发展规划，进一步抬升资本市场对板块成长性的预期，板块走势维持上行。2021年下半年以来，受房地产开发端下行等因素影响，行业整体回调明显。