住房租赁遭遇过度“金融化”之痛
小梅是一名“北漂”。一个月前，为了节省几千元的公寓管理费，小梅一次性向蛋壳公寓交了一年租金，然而，由于蛋壳公寓未能向房东支付房租，小梅收到了房东的“搬家令”。
小梅的遭遇是本次蛋壳公寓事件众多案例中的一个。自站上长租公寓的风口，蛋壳公寓先后获得多轮巨额融资并在美国上市，一时风光无二。中国证券报记者探访北京蛋壳公寓总部发现，受影响业主、租客人数不少，短期内妥善解决的难度较大。
复盘整个事件，多位分析人士对记者表示，蛋壳公寓模式有过度“金融化”之嫌，这是本次蛋壳公寓事件波及范围较广的重要原因。他们呼吁，金融监管部门应积极介入，遏制金融机构在这些领域的扩张冲动。
业主和租客陷入僵局
近日北京遭遇强降温，下午4点左右就已经非常寒冷，但恶劣的天气并未能阻挡心焦的业主和租户，来自北京多个区县的业主、租客和供应商来到位于朝阳首府商业的蛋壳公寓总部。
“今天来了200多人，前几天一天来了上千人。”一位跑了好几次的业主对记者表示。一位维持现场秩序的蛋壳公寓工作人员表示，自己是从其他部门抽调过来维持秩序的，对具体的事情不知情。
朝阳首府商业建筑入口已经贴了好几份通知，其中一份通知明确，11月20日起，蛋壳公寓总部只接待东城区的业主和租户。“还好今天来了，晚了就不知道哪里找说法了。”一位业主对记者表示。由于当日是工作日，来访的大多是业主。
蛋壳公寓总部位于该建筑二层，通向二层的扶梯口已经设置了关口。几名保安、治安志愿者和蛋壳员工值守，他们让业主和租户在扶梯一侧排队，登记好之后拿到粉色小纸条才会分批进入二楼。记者发现，受影响的业主各个区县都有，侧面显示出本次事件的波及程度。
多位业主情绪较激动。刘大爷位于海淀的一套房子委托给了蛋壳，自9月起就再未收到房租，刘大爷数次催租，蛋壳客服总是以15个工作日内到账回应。在等了两个“15个工作日”之后，刘大爷再也等不了了，通知租客腾房。但租客实际上已经付了一整年的房租，因此拒绝搬走。双方一度报警闹到派出所。“派出所的同志建议我去告蛋壳公寓。看现在这情况，告蛋壳有啥用呢？我的利益怎么保障？”刘大爷表示。
大多数业主的情况与刘大爷类似。蛋壳公寓拖欠房租已经有数月，业主只能收房，但不少租客其实已经预付了较长时间的房租，拒绝搬离，由此陷入僵局。
从记者了解到的情况来看，业主和租客前来登记并没有解决实质性问题。业主申先生对记者表示，蛋壳公寓只是安排这些业主进行信息登记，然后让回家等待退款，但具体什么时候退、能退多少，蛋壳公寓没有给出明确说法。
租户的压力更大。多位蛋壳公寓的租户对记者表示，为了省下数千元管理费，他们大多如同文首的小梅一样，提前支付了半年或一年租金。不少租户还使用了租金贷，现在不仅可能钱房两失，未来若不还贷款，征信还会受到影响。
11月17日，与蛋壳公寓有大量资金贷合作的微众银行发表声明，建议已经缴纳租金的租客继续租住，至少在2021年3月31日前，已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。而微众银行在蛋壳公寓租金贷的余额到底有多少？微众银行相关人士表示，以银行现有披露的信息为准，没有更多信息披露。
对于2021年3月31日后租户何去何从，微众银行尚未给出进一步说明。
过度金融化带来的影响
蛋壳公寓何以至此？近年来，采用二房东模式的长租公寓“爆雷”在多地时有发生，但影响一般局限在当地或几个重点市场。
有地产行业人士指出，推手就是背后的金融工具，为蛋壳公寓不断扩张提供了充沛的现金流。没有金融工具，蛋壳公寓撑不了这么久，也不可能将业务拓展到这么多地区。然而，蛋壳公寓这类二房东模式注定难以持久。
地产观察人士殷苏峰指出，蛋壳公寓商业模式的本质是“二房东+租金贷”。作为运营方，蛋壳通过融资借贷，收储房源对外出租，实现获客，而后再引入租金贷，由金融机构向租客发放租金贷款，再由房屋租赁人向金融机构按月偿还租金贷。
这个模式中，有两方面问题至关重要。首先是长短资金匹配。采用二房东模式的租赁企业普遍存在“资金池”问题，引入租金贷后，蛋壳公寓一次性就能获得一年资金，资金池的效率大大提升；其次，租金贷频次高、基础量大，市场总量甚大，一旦介入，对于金融机构是很大的业务增量，对一些中小型金融机构有很大诱惑力。
蛋壳公寓招股书显示，金融机构的租金预付款已达到数十亿元量级。2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元、7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款则更高，分别为9.4亿元、21.3亿元、31.6亿元。这显示，蛋壳公寓的主要现金流即为租金贷形态存在的预付款。
“蛋壳模式的长租公寓，看似有实体、有资产，却逐渐陷入金融空转的恶性循环。”殷苏峰表示。
这种模式的不可持续性已经显现。2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的比例，分别为91.3%、75.8%、67.9%，呈现下降趋势。值得注意的是，住建部等六部门在2019年12月印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。蛋壳公寓显然超过这一比例要求。
叠加疫情以及北京租房市场降温等原因，蛋壳公寓走向困难不可避免。有业主表示，今年2月，蛋壳公寓曾经缓付过业主租金，后来分了12次陆续补齐。“这一次估计是真还不上了。”这位业主表示。
呼吁加强监管
记者从多方获悉，目前部分长租公寓“高进低出”造成的“爆雷”问题已经引起多地政府高度关注，不排除未来会有严格的监管措施出台。
11月17日，西安和深圳分别下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》和《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，两市通知中均明确要严查“租金贷”业务。
中原地产首席分析师张大伟认为，租金贷某种程度上是一种伪需求。绝大多数租客租房的投入不会超过收入的30%，而不少买房的客户甚至愿意用超过60%的收入支付月供。“若数千元月租还需要贷款，那么借款人的经济状况实在堪忧。租金贷其实和校园贷一样，从商业伦理角度看，就不应该有。”张大伟指出。
有银行业人士指出，金融监管机构应该对租金贷一类业务进行严格监管，抑制部分金融机构盲目扩张的冲动。
曾较早预警长租公寓风险的前我爱我家副总裁、现北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长兼CEO胡景晖认为，长租公寓目前“二房东”模式不可行。应通过加强立法、加强行业监管等多种方式来发展长租公寓行业。
11月19日，北京市住建委表示，已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。
