老旧小区改造 多重问题待解

　　近日，中国证券报记者走访时发现，北京地区一些老旧小区业主多年前就收到了改造通知，但由于意见不统一，迟迟未能改造成功。

　　业主意见有分歧

　　中国证券报记者调研发现，这些老旧小区业主对是否进行改造的分歧主要包括，改造对不同楼层的房子房价影响不一、业主对改造费用接受度不一致以及私密性存在顾虑等方面的问题。

　　“加装电梯后，老旧小区三楼以下的房源可能会滞销。如果没有加装电梯，三楼以下房源的卖点主要是爬楼少、对家里有老人的客户吸引力大。而加装电梯后，高楼层的房子在保持采光、居住舒适度优势的前提下，原来的一些短板问题得到了解决。老旧小区改造难以推进，主要和低楼层房子价格变动的不利预期等因素有关。目前，三层以下的房子价格明显高于三层以上的，加装电梯后，可能就不是这样了。”多位二手房中介销售人员对中国证券报记者表示。

　　从目前情况看，加装电梯都是在楼道外部进行，电梯会从住户窗户穿过。不少业主提出会带来私密性困扰。“这对电梯企业提出了较高要求，安装的电梯要安全、牢固，同时还要兼顾私密性。”多位业内人士对中国证券报记者表示。

　　中国证券报记者了解到，很多老旧小区几年前就组织签署了自愿性改造承诺书，由于业主更换较为频繁，一些签署协议的业主卖掉了房子，是否改造还需征求新业主的意见。

　　多地部署改造

　　近期，全国多个地区就老旧小区改造问题进行了详细部署，对需要解决的重点问题进行公示，并提出了解决方案。

　　以哈尔滨为例，该地区老旧小区改造需要解决五方面问题，包括建筑使用功能、服务设施欠缺、小区停车难、生命通道堵塞、小区环境质量差这些问题。改造内容分为必改项目、业主选择项目、增建运营项目三大类。

　　必改项目包括屋面防水、屋面保温、外墙保温（或节能改造）、外墙粉刷、单元门窗更换、楼道照明设施、楼道内部（墙体、踏步、楼梯扶手）维修和粉刷、雨漏管更换、庭院照明、庭院绿化、安防监控、道路维修、施划地面停车泊位线、增设无障碍设施、垃圾分类转运设施、室外供水管线、室外排水管线、室外供电线路、室外供气管线、室外供热管线以及5G基站建设等。自选项目包括室内供水管线、室内排水管线、室内供热管线和暖气片、自用门窗、加装电梯、加装水气热等智能计量表，业主分担成本费用。增建项目包括建设社区服务用房、地上或地下停车场、养老、托幼、便民商超以及物流配送设施等。

　　据哈尔滨市老旧小区改造总指挥部规划设计部部长张建军介绍，按照居民自愿、政府扶持的原则，广泛征求群众意见和建议，要征得三分之二以上（含三分之二）业主同意，并征询改造后物业服务内容、服务标准和收费标准等。

　　配套政策支持

　　据了解，长沙市内房屋产权人家庭（指夫妻双方）既有住宅增设电梯提取住房公积金，需要提供《长沙市既有多层住宅增设电梯联合备案和竣工验收表》。同时，符合以下4个条件，即提取申请人同意出资增设电梯并与其他业主签订书面协议，且已支付分摊的工程建筑费用；提取申请人为增设电梯住宅所有权人或其配偶；本次提取不受提取时间间隔限制；其他条件符合规定。

　　据长沙市公积金中心负责人介绍，为加大公积金对缴存职工改善居住条件的支持力度，2018年该中心就出台政策，允许缴存职工家庭提取住房公积金，用于既有多层住宅增设电梯。

　　截至5月15日，该中心共办理111笔共457万元电梯增设提取业务，帮助缴存职工家庭改善居住条件、提高生活水平。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，棚改大幕逐渐落下，下一步重点会转移到老旧小区改造上来。中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，房地产市场外延式扩张接近尾声，去年城市化率已超过60%，城市新增人口放缓，城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，供求基本平衡。提升老旧小区的居住环境和品质成为下一阶段的重点工作。