年报业绩理想 地产股有望突破估值天花板

　　两地地产股竞相表现

　　随着年报披露提速且多数成绩不俗，两地均有地产股走出引人注目的行情。

　　A股方面，从今年涨幅来看，大名城、张江高科、新城控股、南京高科、上实发展、中南建设、阳光城等涨幅均超过60%。目前四大龙头招保万金中仅招商蛇口公布了年报，其2018年营业收入同比增长17.0%，归母净利润同比增长24.7%，基本每股收益1.89元，分红比例40.4%，维持行业内的较高水平。招商蛇口今年以来累计涨30.37%。港股方面，中国奥园和新城发展今年分别涨76.26%和72.20%，花样年涨66.67%，佳兆业集团、融创中国、富力地产、融信中国等今年累计涨幅也均达40%以上。

　　光大证券认为，展望全年，宏观流动性边际宽松下，购房信贷投放有望保持平稳，结合“房住不炒”、因城施策的调控路径，预计一二线城市政策面、基本面迎来底部复苏，托底总量温和下行。

　　从近期数据来看，2019年1-2月，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下跌3.6%及增长2.8%，略好于市场预期。分线的销售数据暂未公布，然而从土地市场来看，“春江水暖鸭先知”，2019年前11周，一线土地成交规划建面同比增长41%，持续放量；2019 年2月一线、二线土地成交溢价率回升至9.28%、11.93%，对比2018年末为2.29%、8.00%。

　　华创证券认为，2019年中，政策边际改善趋势已定，一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求，而货币和信用宽松也已经持续验证，认为行业和龙头估值仍有30%空间，二线房企估值相对一线仍有50%溢价空间，或将可以提升至12-15倍。目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于一二线布局房企的销售弹性。

　　虽然尚未公告年报业绩，但几家龙头公司的2月销售数据均报喜。其中，例如，万科公告2月实现销售金额431.9亿元，同比增长21.32%；销售面积达246.7万平方米，同比上涨2.71%；实现销售均价17,507.09元/平方米，较1月份销售均价提价2121.51元/平方米，增幅达13.79%，较2018年同比上涨18.12%。2019年1-2月份累计实现销售面积564.4万平方米，实现销售金额920.7亿元。

　　对于今年房地产是否有超预期的表现，莫尼塔认为，短期内政策大面积放松概率较小，政策大起大落、市场陡升陡降的历史有望不再重演；另一方面，政府更加重视将短期的逆周期调控与中长期的长效机制建设（比如热议中的房产税）结合起来，这将为房地产投资的平稳运行与中国经济的有序转型奠定基础。