险资力捧地产股 增持上市房企意欲何为？

　　无论是平安资管与招商蛇口终止关联交易，还是阳光城引入泰康人寿及泰康养老作为重要战略投资人，都折射出房地产企业对保险资金的吸引力。

　　据21世纪经济报道记者观察，保险资金投资房地产企业，主要基于两条逻辑线：一是出于保险资产配置的现实需求考虑；二是来自“保险+地产+医养”深度合作模式的探索诉求。

　　9月13日，中国平安发布公告称，经平安资管与招商蛇口友好协商，双方同意终止本次关联交易，且互不承担违约责任。究其原因，是由于目前资本市场环境的变化。

　　双方的这次合作，在6月7日的公告开始体现。当日，平安资管拟16.58元/股认购招商蛇口非公开发行股份，招商蛇口拟通过非公开发行引入平安资管和平安人寿作为战略投资者并与其签署战略合作协议，平安资管接受平安人寿委托，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

　　7月12日，中国平安发布公告称，平安资管已与招商蛇口签订了《附条件生效的非公开发行股份认购协议之补充协议》。根据认购协议及补充协议，因招商蛇口权益分派导致股份发行价格相应调整，招商蛇口本次向平安资管非公开发行股份价格调整为15.77元/股。平安资管同意以现金认购招商蛇口本次非公开发行的2.23亿股股份，认购金额约为35.18亿元。

　　这边中国平安与招商蛇口的合作落幕，那边泰康保险与阳光城的合作敲定。

　　9月10日，阳光城发布公告称，公司第二大股东上海嘉闻于9月9日与泰康人寿、泰康养老签订《股份转让协议》，上海嘉闻拟通过协议转让方式转让上市公司13.53%股份(计5.54亿股)，其中泰康人寿受让8.53%股份、泰康养老受让5.00%股份。

　　不难发现，保险公司与房地产企业的合作动作频频。

　　华创地产研究团队指出，在利率下行周期中，房地产企业低估值、高股息等特色对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。2019年末以来保险公司、社保基金、养老保险基金等长期资金持续新进或增持地产股。

　　2020年上半年末，具体新进及增持案例包括：荣盛发展(养老保险增持至0.46%)、金科股份(阳光保险新进至4.97%)、华侨城(钜盛华新进至1.43%，养老保险新进至0.32%)、蓝光发展(人民财险增持至0.74%)等。

　　华创地产研究团队认为，一方面，目前主流27家A、H房地产企业20PE仅为5.8倍，低于本轮周期中的估值底6.2倍(2018年10月)。虽然，当前的政策环境也偏紧，但显著好于2018年当时的政策环境，并且房地产公募持仓也已为历史新低，行业估值理应高于2018年10月。

　　另一方面，目前主流10家房地产企业的股息又显著高于10年期国债利率2.53%，并且对应股息国债利差创历史新高。其中，股息率较高的房地产企业包括：华夏幸福、金科股份、首开股份、荣盛发展、金地集团、蓝光发展、保利地产、万科A等，目前低估值、高股息特色也明显，在目前资产荒背景下，低估值、高股息房地产企业对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。

　　在中国平安2020年中期业绩发布会上，中国平安首席投资执行官陈德贤表示，未来在股票的投资方向上，会维持低估值高分红的股票。

　　布局大养老战略

　　国务院发展研究中心金融研究所教授朱俊生表示，保险资金尤其是寿险资金的长期性、稳定性使其可以配置部分房地产企业的长期股权。目前，利率下行趋势明显，保险资金收益率下降，资产配置的压力加大，增加包括房地产企业在内的股权投资，有利于发挥保险资金可以跨周期配置的优势，提升投资收益。

　　值得一提的是，保险公司布局大养老战略，在业务上需要与房地产企业开展一些战略合作，资产端与负债端相互融合，也有利于促进资产负债匹配。

　　此前不久，中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云指出，从长期看，除负债端的健康险业务发展外，医疗养老大健康产业也是保险资金运用的重要投资领域，资产端布局规模也将进一步扩大。我国保险资金投资医养健产业还处于探索阶段，在借鉴国际经验的基础上，结合中国的现实需要、政策环境、传统文化、生活理念等要素的演变，逐步形成具有中国特色的医养健产业投资模式，相信随着改革开放的不断扩大以及人口结构的不断变化，将具有十分广阔的市场空间和发展前景。

　　近十年来，我国多家保险机构以多种模式布局医疗养老健康产业，尤以泰康保险、中国人寿、中国太平、中国太保、新华保险、合众保险等表现突出。

　　此外，朱俊生认为，对于房地产企业而言，引入长期性、稳定性以及融资成本相对较低的险资作为投资，也有利于拓宽融资渠道，降低融资成本。

　　8月23日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　不过，保险资金在房地产领域的投资也要依规而行。9月7日，银保监会下发的关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报显示，另类投资领域存在风险隐患。例如，保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及5家保险公司。

　　事实上，这始终是金融监管部门高度关注的领域。

　　9月14日，银保监会相关负责人表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。