自主协商，动态调整——商业性个人房贷利率将实行新定价机制

  10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行发布公告，从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。

  中国人民银行公告提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。与此同时，房贷利率重定价周期最短为一年的限制取消，可调整为最短3个月。

  偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能引发提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。记者从有关商业银行了解到，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30个基点。

  “在存量房贷与新增房贷利率偏离度超过30个基点时，允许借款人与商业银行协商调整加点，有助于缓解潜在购房者的观望情绪，降低借款人房贷利息支出。”招联首席研究员董希淼说，总体而言，在利率下行周期，缩短重定价周期、动态调整加点幅度等两项措施，将有助于进一步降低借款人住房消费负担，提振居民住房消费意愿和能力，促进金融与房地产良性循环，推动房地产市场止跌回稳。

  重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）所对应的数值。现在的个人住房贷款一般每年重定价一次，中国人民银行公告取消对个人住房贷款重定价周期最短为一年的行政性限制。

  记者梳理商业银行公告发现，11月1日以后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。大多数银行提供的重定价周期共3个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整1次，不能多次调整。

  由于房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。东方金诚首席宏观分析师王青说，在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整1次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好选择的权利。

  当前，存量房贷利率批量调整已基本完成。此次调整涵盖首套、二套及以上存量房贷、去年已经调整过加点幅度的存量房贷，调整力度和覆盖面均超去年。记者从中国人民银行获悉，初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行在10月31日完成批量调整。

  业内人士表示，由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，重定价后都将是一样的，存量房贷利率调整的效果将分步实现。目前有一部分重定价日在10月21日以后的借款人的存量房贷利率已经降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率3.33%的平均水平。（记者 姚进）