多地发布存量房收储细则 能否搅动一潭池水？

　　存量商品房的收购正在提速。

　　今年7月底召开的中共中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。

　　而商品房收购用作保障性住房，在此之前已有铺垫。

　　自今年4月30日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”后，存量商品房收购为各方所期待。5月17日召开的全国切实做好保交房工作会议上再次明确，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

　　此后，各地加速布局。目前，已经有多座城市出台存量商品房的收购细则。据中原地产研究院统计，截至7月30日，全国各地已经有超过60个城市出台了各种内容的地方政府或者国企收购存量住宅、用作保障房的政策，并对收购房源的面积段、收购价格等作出规定。

　　官方积极的作为之下，市场能否被托起、预期是否会因此被逆转，仍待观察。

　　五折收储？

　　存量商品房收购的政策密集发布，资金配套也已陆续匹配落地。

　　“517”新政中就提到，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

　　在此期间，各地政府也在陆续出台细则，部分城市也有一定成效。

　　在这些城市之中，福州是走得较远的城市。据福州安住发展有限公司副总经理潘景之近期透露，作为国有企业，福州安住承接了福州市收储存量房转作保障性租赁住房的重任，目前已经收购了约5000套存量住房。房源分散于鼓楼、台江、晋安、仓山，覆盖106个小区，计划明年内分多个批次装修入市，为市民提供优质的租住服务。

　　如何确定收购的房源与价格？

　　根据中指研究院统计，各地对存量商品房收购的房源大致要求是已取得竣工验收备案证明；单套建筑面积要求多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下；房源权属清晰且可交易；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

　　而在收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润），对于收储转作保租房的可以以收益法进行测算。

　　以广东已经发布存量商品房收购细则的城市佛山为例，佛山要求须同时符合四项条件：用于配售型保障性住房的，单套建筑面积在50平方米以上、不超过120平方米，以100平方米以下户型为主；用于保障性租赁住房的，以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

　　价格方面，可以参考的有沈阳近期发布的细则，其中要求将以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格。

　　华泰证券根据各个城市的细则并参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格5折以下。

　　一位中型房企投资拓展部的人士在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，按照他们的推算，5折收储将会是一个比较平均、普遍并可以接受的价格。

　　难点在哪

　　存量商品房收购用于保障性住房的建设，被认为是“去库存”的重要方向。从房企的反馈来看，多数房企对政策的反应偏向保守。

　　一位龙头房企市场研究部的人士告诉21世纪经济报道记者，如果是城市能级不错的城市，这类城市5折以上的价格放在市场上也能够卖掉，房企被收购的意向会比较弱；而如果市场价已经到了5折或以下才能出货，这种城市即便有大量存量商品房可以收，官方与企业也会相对谨慎，“因为虽然有中央拨款，但地方也需要配资，还是需要一定的资金而且要考虑后续的运营。”

　　因此，收储虽然在一定程度上能够降低存量规模，但能否带动市场情绪仍待观察。这其中，房企主要关注的是，整体的收购规模仍然较小。根据央行发布的数据，截至今年6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。

　　上述龙头房企人士分析称，“收储的总规模目前来看还是比较低，而且收购条件也很难匹配上，很多要求70平方米左右，这两年房企这产品都不太多，属于非主流产品。龙头房企就更少涉及了。”

　　可供对比的是，以收储启动较早的郑州为例，郑州目前存量房收购的名单中多数是公寓产品，例如宝能中心、华润置地旗下的时代广场等。

　　但是，在收储的过程中，房企也在相应发掘一些机会。一家头部房企代建板块的人士告诉21世纪经济报道记者，“虽然收购的规模我们认为是杯水车薪，但是也会关注代建是否有合作的可能，也有项目在谈。因为多数国企收回来，他们并不匹配开发的能力。”

　　从市场各方反馈来看，存量商品房的收储虽然还有一些操作上的难点待突破，但整体的进程仍将加快。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，下半年“收储”的步伐肯定会加快，后续也会推动再贷款3000亿元额度的落地。

　　中指研究院市场研究总监陈文静则分析称，短期来看，各地回购存量商品房作为保障性住房的进度或加快，持续的资金落位有望进一步修复市场预期。“保交房”力度不减，保障购房人合法权益，将进一步缓解居民对于期房交付的担忧。

　　而随着预期逐渐好转，市场也有望迎来一些积极的变化。陈文静续称，下半年随着宏观政策加力、“去库存”工作提速、各地房地产供需政策持续调整优化，二手房市场有望保持较高活跃度，在高基数效应减弱影响下，预计新房销售下行态势将放缓，同比降幅将有所收窄。