实探丨存贷款利率皆下调，租金回报率成“卖点”

　　记者在采访中发现，有新房项目将租金回报率当做宣传重点。

　　“我们这边的新房折后价已经回到2018年的水平，但老城区附近租金是有保障的，95平方米的房源卖570万元，月租10000元没问题，租金回报率超过2%，好过把钱存银行。”在深圳罗湖区，多位房产中介当起了“路霸”，向过往路人兜售附近的新房，租金回报率成为其中的最大卖点。

　　购房者关注租金回报率

　　近日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等下调了人民币存款挂牌利率，二年期、三年期、五年期利率分别下调20个基点，调整后的利率分别是1.45%、1.75%、1.8%。

　　另一边，商业房贷利率也再次刷新历史最低值。以粤港澳大湾区内地城市为例，深圳乐有家研究中心的数据显示，以当地较多银行执行的数值来看，整体可以分为3个梯队：第一梯队为广州、东莞、佛山，首套房利率在3.05%至3.10%之间；第二梯队为中山、惠州、珠海和江门，首套房利率3.25%；第三梯队为深圳和肇庆，首套房利率为3.4%。二套房利率最划算的城市是佛山、珠海、江门，利率在3.35%至3.45%之间。此外，更有消息指出，如果申请额度达到相应门槛，有广州的银行将首套房利率降至2.95%。

　　目前，存贷款利率皆下调。记者在采访中发现，有新房项目将租金回报率当做宣传重点，也有不少房产中介重新将租金回报率当成推销术语中的重点。

　　一般来说，租金回报率指的是年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的关键指标。深圳中原研究中心的数据显示，今年上半年深圳租金呈现先升后降趋势，6月深圳平均租金为69.8元/平·月。从租金回报率来看，上半年深圳租金回报率得益于房价持续下行而继续小幅上涨，当前深圳平均租金回报率为1.65%。

　　不过，记者在采访中发现，在房价下跌的背景下，一些中心区域的小户型住宅租金回报率超过2.4%，已经超过当前银行5年期定期存款的利率，相对较高的租金回报率再次成为部分购房者的考虑因素。

　　租金回报率呈现“先降后稳再升”

　　从全国市场来看，据诸葛数据研究中心监测，今年上半年重点50城的平均租金回报率达到2.03%，较2023年同期上升0.07个百分点。近六年来，租金回报率呈现“先降后稳再升”的趋势，今年上半年更达到自2019年以来的新高，表明居民通过租房获取收益的可行性预期初步好转。不过，各线城市租金回报率变化的原因各异。一线城市租金跌幅大于房价，导致租金回报率下降；二线城市租金及房价持续下行，租金回报率上升是因为房价跌势更明显；三四线城市租金回报率持续上升则主要源于租金上涨，而房价因缺乏稳定购房需求支撑而持续下降。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前首套房的房贷利率普遍在3.2%左右，存款利率下降后，大部分银行房贷利率仍有下调空间。房贷利率的下行无疑会带来商品房销售的增长。一方面，直接减轻了购房者的还款压力，这是实实在在的降成本效应；另一方面，能够带来提振预期的效应，激发购房者的购买意愿，尤其是对于那些处于购房门槛边缘的刚性需求和换房需求群体。“然而，从过往经验来看，降息对房地产市场的推动作用往往更偏向于短期的交易利好，对购房的长期效应不足。要想让降息带来的正面效应在长期内显现，楼市的供需关系、房价走势、政策环境等因素都需要同步优化。”