16日,国家统计局发布2018年12月70城房价数据。前期因区域规划、去库存和棚改等诸多政策利好,二三线城市房价过快上涨,但近期房价上涨得到明显控制。考虑到棚改货币化降速,持续补库存导致从去年9月份开始,百城库存开启反弹。笔者预计,二三线城市2019年的房价涨幅将持续下降,并可能进入负增长。
值得注意的是,近期一线城市楼市开始反弹。数据显示,2018年12月,一线城市新房成交量环比和同比成交量分别增长了57%和26%,较1-12月份月均成交水平增长了51%。价格方面,12月份一线城市新房上涨1.3%,涨幅比11月扩大1.0个百分点,京沪穗深分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。
笔者认为,楼市调整期,一线城市的“安全垫”最为厚实。从板块轮动的角度看,随着政策见底,一线城市也将率先触底回升;2018年年底,由于开发商追求业绩而理性定价,甚至低于周边二手房价出售新盘,而楼市调控也积累了很多需求,所以触发了一线楼市反弹。
还有一个值得关注的现象,就是二手房价格稳定或下跌。比如,数据显示,2018年12月份一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,其中京沪穗深分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。同比方面,12月一线城市二手住宅销售价格同比上涨0.6%,远低于新房2.8%的涨幅。二三线城市也是如此,二手房价格同环比涨幅远低于新房。
究其原因,主要在于新房限价,导致定价偏低,加上没有税费成本,新房二手房价格倒挂,购房者更倾向于购买新房。未来,由于“房住不炒”和因城施策已成为楼市调控主基调,未来一线楼市将继续回升,二三线城市房价下跌空间也比较有限。当然,2016年以来的严厉调控基本保持,楼市也不会明显反弹,高位平衡是未来的基本走势。(本文内容仅代表作者个人观点,不代表中证网和中国证券报立场。)