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去杠杆下 孙宏斌“接盘”万达项目底气何在?

作者:来源:新京报2017-07-14 11:15

  拿到大片廉价土地的机会不多了,融创只有抓住此次机遇,才能挤进第一集团军。

  自去年12月起,中国金融环境正在悄悄变化:严控金融风险的大方针浮出水面,曾经货币泛滥、资金乱飞的局面正在快速收紧。一行三会随之行动,尤其郭主席回任后,240万亿银行监管马上加强,金融收紧持续到今年六月,很多事情将发生质变。这是近期一系列事件的关键背景,比如乐视风云变幻,比如万达融创并购。

  据万达商业从H股退市前的最后一份年报显示,6947亿总资产背后,是5047亿元的总负债。在央行缩表和控风险大势下,企业需要尽快去杠杆,加之乐视前车之鉴,王健林自然嗅觉灵敏。盘点来看,万达广场是核心资产不能卖,能卖的就是靠文旅项目圈下的地,大多处在二线大城市,不仅便宜而且位置还行。不过,光卖地会便宜了买主,不如把酒店项目一并卖掉。

  至此,有读者质疑,文旅项目不正是万达近年来转型的方向吗?王健林甚至曾表示,万达文旅会让上海迪斯尼20年不盈利。但真相是,收购之后万达文旅的经营困局恰恰得到了疏解。

  事实上,万达开业的几个文旅城,多是热闹一段时间就不太行了,最典型的就是武汉。文创产业需要稳扎稳打,持久经营,文化渗透,才能以创意作为经济效益增长点,这与靠胆量抓住商机,以实现快速扩张的房地产市场运营多有不同。

  因此,趁如今地产市场需求旺盛,不如赶紧出手。虽然万达管理团队还在,但那是轻资产,若真做不下去,裁员关门撤退就是。关键是,抛资产的同时也能把债务一并转让,毕竟,对于这13个项目,万达最初宣传时的总意向投资为4840亿,所以债务也可能是天文数字。

  那么,孙宏斌为何敢接?性格、经验都很重要,最关键的因素或许是,他对楼市尤其是自己团队的销售能力充满信心——哪怕楼市转弱,只要地价便宜,就不怕卖不出去。万达文旅项目总建筑面积合计约5897万平方米,其中,可售面积约4973万平方米,约占总建筑面积的84%,才是最诱惑的。如今,拿到大片廉价土地的机会不多了,融创只有抓住万达退出的机遇,才能挤进万科、碧桂园组成的第一集团军,最终角逐中国地产老大。

  当然,这毕竟是场赌博。而且融创曾经赌赢过,靠着收购众多项目和企业,从几十亿小企业几年内突破千亿,一举进入了地产企业前十。不仅融创,从去年快速崛起的碧桂园都赢了,他们最大的优势在于前期囤了上亿平米土地,库存在楼市火爆之时马上转为巨额业绩,其他地产企业只能争抢地王。

  至此,万达融创各取所需,最尴尬的或许是地方政府。因为这些便宜土地是地方为吸引文旅产业而出让给万达的,融创的投入又以住宅为主,现在半路转嫁,这些项目会不会最终只剩下房子?

  在这场去杠杆大局下,王健林退出了,孙宏斌加入了。不仅加入,而且孙宏斌前脚进驻乐视,后脚并购了万达项目。事实上,融创收乐视是看中了盈利并有互联网前景的乐视上市体系,其深知乐视汽车和非上市体系债务巨大,非150亿所能挽救,因此建起一道所谓“防火墙”,这就把债主塞给了贾老板。即便乐视非上市体系因债务危机,在贾老板去美国、银行逼债的局面下几近崩溃,但这已跟孙老板关系不大。

  至于融创收购万达的部分项目,虽有后者借296亿助力看似不错,但收购背后的千亿债务却如泰山压顶。融创既然是“借钱”收购,也必然存在风险,100亿元公司债已于12日被上交所终止发行。同日,标普宣布下调融创信用评级,将其列入负面信用观察名单。这显然暗示了在去杠杆环境下,业界对企业加杠杆的担忧。

  下半年融创需要做些什么?首先便是要祈祷楼市需求旺盛,如此一来,它才能盖房拿证,拼命销售,倘若年内销售能够突破三千亿,才有喘息之机。毕竟,严控之下楼市不会一直热下去。此前,有内部人士称,孙宏斌曾于前期内部会议下死命令,下半年要不惜一切代价卖房回款。毕竟,对于净负债率已超120%的融创,下半年回款不仅重要、甚至生死攸关。

  不过,纵观通过并购所得到的土地,不仅地价低廉,而且所在二线城市房价大多已翻倍,因此,即便售价大降,依然有利可图,这或许是孙宏斌的“底气”所在。至于三年前融创收购绿城之后的大降价会不会重演,楼市又会不会飞出黑天鹅致使融创的扩张受挫,或许,秋天就能得到答案。

  □张百忍(地产学者)


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