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房地产企业化债已迈入关键阶段

王丽新 证券日报

  4月13日,融创中国复牌,这表明其拿下经营恢复的关键一役,其背后的核心因素是化债取得实质性进展。

  在笔者看来,经过积极努力,部分出险房企化解债务风险进程已明显提速,由寻求债务展期阶段进入拿出核心资产消债阶段,这意味着房地产企业化债已进入关键时期。

  如何稳妥有序化解房企债务风险?这是一场复杂的攻坚战,需要各涉事主体以一盘棋思维共同发力。仅对出险房企而言,是否能实现自我救赎重回正轨,关键是能否在今年内尽快拿出行之有效的债务重组方案,与债权人达成一致。

  实际上,自规模上市房企出现债务违约以来,除了降价卖房外,裁员降薪、卖资产变现、寻找战投、债务展期、置换到期债券等成为房企自救的“标准动作”。此前,将存量债务展期是成功率更大、更有效的暂时化债方式,这也是上一阶段房企探索债务重组的发力点。但这往往需要付出较大代价,更重要的是,即便成功也只是换得一个喘息的机会,以时间换空间,并不意味着偿债危机已除。

  与上个阶段不同的是,从近期规模房企的化债模式来看,已经进入消债阶段。化债方案虽各有各招,比如打出现金支付、以新还旧以及债转股等不同组合拳,但共同点是将家底和盘托出,拿出核心资产股权来抵债。比如,华夏幸福选择了“幸福精选”“幸福优选”两个平台,装入物管、代建等资产;恒大拿出了恒大物业和恒大汽车;融创中国拿出了融创服务;易居中国拿出了克而瑞,乐居及天猫好房等股权,开展“债转股”事宜。总体思路是,拿出比开发业务估值更高的轻资产业务抵债,让债权人看到债务重组的诚意,跑通“化债”新模式。

  诚然,整体债务重组方案最终能否成功仍存在着诸多挑战,但化债工作确已迈出重要一步。这其中要防范不确定性因素,核心仍在于企业是否能恢复经营造血能力。换言之,在降杠杆、赢得喘息时间之际,地产企业需抓住市场回暖的窗口期,积极销售去化,对于推动债务重组工作至关重要。

  接下来,地产企业掌舵人“三省其身”后,仍需稳扎稳打,保证项目交付质量,做好现金管理,找回经营节奏,告别传统房地产开发模式,回到健康发展的轨道上来。




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