贝壳研究院许小乐：数字化是新居住、新供给的第四生产要素

　　“数字化，在我们未来的住房新供给体系里将扮演非常重要的角色，它将成为实现新供给的第四生产要素。”在12月29日举办的贝壳研究院2020年报发布会上，贝壳研究首席市场分析师许小乐许小乐表示，唯有数字化能够帮助存量化的供给和多样化的新供给匹配当前多样的需求，持续提高供需匹配效率。

　　在房地产市场的强韧性下，市场交易规模再创新高。根据贝壳研究院的数据预估，今年新房加二手房交易规模将高达22.3万亿左右，同比去年增长接近8%左右。前11月房地产投资增长6.8%，对经济复苏产生了极强的拉动作用。

　　许小乐表示，市场有复苏的韧性，也存在需要解决的问题与隐忧。解决问题的方式之一，是回归产业需要与消费者需求本身，构建有效的新供给，实现新居住。怎样才是有效的新供给？对此，许小乐提出两个新供给的关键词——多样性、可持续。

　　在政策走向的预判上，许小乐提出，房地产调控从短期限制到长效机制，将在2021年呈现三个特点：一是从短期到长期、二是“一城一策”差异化、三是政策影响的精准化。

　　在市场发展的预判上，许小乐指出，2021房地产市场将呈现以下三个特征：大而趋稳、区域分化、存量加深。据贝壳研究院的数据与研究显示，当整体市场规模站上22万亿以上的高位，它将成为一个大而趋稳的市场；而不同区域不同城市之间、以及城市内部的分化将持续加剧，随着二手房占比可能迎来大幅上升，市场存量化发展的趋势程度也将加深。

　　在租赁市场发展上，许小乐认为，尽管今年长租公寓出现问题，但这并不能改变我国租购并举的发展趋势。长租市场于大浪淘沙后再出发，轻者更轻、重者更重，将在2021迎来进一步迭代和优化。

　　而在开发领域，对于房企开发来说，大规模房地产开发建设阶段基本结束，房企不得不面临转型。许小乐预判，2021年，开发行业转型升级全面到来，将有越来越多的开发商进入自持运营与存量改造领域，城市更新、存量资源盘活将变成行业主战场。

　　许小乐说：“希望开发商以消费者为导向，构筑城市社区服务能力等慢能力；在我们越来越完善的调控下，市场将会变的非常平稳，希望购房者不用焦虑，从自身需求出发，理性选择；希望经纪人主动积极拥抱数字化，看长看远，成为雇佣型经纪人；希望租赁机构在新的一年平衡轻重关系，聚焦单店盈利，看到租赁发展中仍有很多机会。”