光大证券：供需均改善，经济回升通道重启

　　【宏观视角】

　　供需均改善，经济回升通道重启

　　昨日统计局公布8月实体经济数据显示生产面和需求面均呈现改善态势。8月工业增加值同比增长6.3%，增速较上月提高0.3个百分点，略高于我们与市场的预期，发电量、煤炭、有色金属等主要工业品产量增速均有所改善。需求面，8月单月固定资产投资同比增长8.2%，增速较上月提高4.3个百分点，达到今年4月以来最高水平。8月经济数据在生产面和需求面均体现出改善，显示7月数据快速跌落是异常情况。随着政策重新回摆向稳增长，经济重新开启回升通道。

　　【行业分析】

　　9月秋风起，热点城市房地产渐入冷静期

　　1、1-8月固定投资增速稳住8.1%，国家加大基建投资意图明确，PPP热火朝天，资金涌入城投债；43个城市轨交方案获批；基建投资加大将减少对房地产的依赖。

　　2、居民部门杠杆率上升过快，2016年1-7月银行信贷增加额约8万亿，个人住房抵押贷款加土地与住房开发贷款约为3.4万亿，占比42.5%；居民部门负债快速提升，目前已超30万亿，预计居民部门杠杆率2016将超43%。

　　3、政策层面凉风习习，住建部时隔半年发文重提房地产市场调控；人民日报发文称高烧不会成为楼市常态，重回理性是大概率事件；经济参考报发文提醒市场警惕热点楼市高杠杆风险，四季度房贷收紧是大概率事件。

　　4、银行信贷政策微调，9月起武汉厦门限购限贷落地，9月12日北京部分银行首套房贷利率由83折回归85折；2016上半年18家银行房地产开发贷增量同比暴跌83.54%。

　　5、房地产销售连续4年高位震荡，热点城市房屋金融资产属性增强，首付贷房抵贷等高杠杆工具重现，假结婚假离婚投机屡见不鲜，1-7月个人新增住房贷款约3万亿，短期需求透支明显，引发国家政策调控，预计热点城市房产销售即将迈入冷静期。

　　6、房地产ABS发行提速，截止9月9日融资总额约471亿，交易商协会通气会支持优质房企发行债务融资工具。房地产存量时代大背景下，存量物业资管模式将成为主流，核心价值来源于稳定现金流入，包括应收尾款，应收管理费及超额分红、租赁收入（办公/商业/住宅/园区）、信托收益等。

　　7、持续看好经验丰富和专业突出的存量物业资管运营龙头，如陆家嘴、世联行；同时看好受政策支持形成产业聚集效应，有持续现金流保障的园区型龙头企业，如上海临港。